【積算81.6%】千葉県船橋市・馬込沢駅 徒歩16分の戸建

⚠️ 掲載のその他制限事項に「心理的瑕疵あり」と書かれていますが、その内容は掲載にも売主の自社サイトにも記載がありません。告知事項があっても当サイトでは除外していませんが、内容は売主への確認が必要です。

⚠️ 敷地に接する私道(共有持分54㎡の3分の1)には路線価が付いていないため、敷地を囲む区画道路の86,000円/㎡を借りて評価しています。80%到達に必要な路線価は82,977円/㎡で、余裕は3.6%です。隣接する帯の84,000円/㎡なら80.5%、82,000円/㎡なら79.5%になります。

東武野田線の馬込沢駅から徒歩16分、船橋市丸山2丁目の中古戸建です。馬込沢駅から船橋駅までは東武野田線でおよそ10分、船橋駅から東京駅までは総武快速線でおよそ25分です。建物は2012年3月築の木造2階建4LDKで延床93.15㎡、土地は102.93㎡(登記)の角地で北東と南西の幅員4mの道路に接します。第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%、所有権です。売主は買取再販のカチタス千葉店で、仲介手数料はかからず、2026年9月13日までの期間限定でリフォーム前の現況販売とされています。

掲載写真30枚のうち現地の外観は1枚で、平坦な角地に建ち、前面道路と敷地面はほぼ同じ高さです。玄関ポーチの1段があるだけで階段接道ではなく、道路側と右隣の敷地との境界にも土留めになる壁はありません。旗竿地ではなく、区画図でも道路に直接面する整形地です。裏側と南側の隣地境界は写真がありません。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号06032)で、丸山2丁目17番の街区を囲む区画道路がすべて86,000円/㎡でした。同じ路線を3年分追うと令和6年76,000円 → 令和7年82,000円 → 令和8年86,000円と2年で13%上がっています。建物は築14年で残存8年とし、220,000円 × 93.15㎡ × 8 ÷ 22 = 7,452,000円、土地は86,000円 × 102.93㎡ = 8,851,980円で、合計16,303,980円は価格1,999万円の81.6%です。築浅の木造で建物が積算の46%を占める点と、心理的瑕疵の内容が不明な点を踏まえて検討してください。