【積算104.5%】埼玉県越谷市・北越谷駅 徒歩15分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県越谷市東大沢2丁目 |
| 最寄駅 | 東武伊勢崎線 北越谷駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 104.5%積算 104.5% |
| 価格 | 2,380万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2018年5月築(築8年) |
| 土地面積 | 152.24㎡ |
| 建物面積 | 96.38㎡ |
掲載情報
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,137万円 |
| 建物積算価格 | 1,349万円 |
| 積算価格合計 | 2,486万円 |
| 物件価格 | 2,380万円 |
| 積算割合 | 104.5% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 96.38㎡ × 残存耐用年数14年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2018年5月築(築8年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +5.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 92,000 | — |
| 2025年 | 95,000 | +3.3% |
| 2026年 | 97,000 | +2.1% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図で街区の路線を読み、区画図から旗竿の通路を控除し、別サイトの外観写真で接道状況を確認して数値の根拠を記録しています。告知事項の扱いも記録しました。
確認できていないこと
- 告知事項の内容(事故・事件・自然死のいずれか、時期)は掲載になく、売主への確認が必要です。
- 旗竿の通路面積は区画図の比率からの推定(約35㎡)で、掲載に明記はありません。通路を差し引かなければ積算118.7%です。
- SUUMOの接道表記は北西6mで、athome・HOME'Sの南西6.0mと方位が食い違います。区画図の注記(1項1号道路・幅員6.03m)を採っています。
- 2か月余りで2回値下げされている理由は掲載にありません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載のその他制限事項に「告知事項あり」と書かれていますが、その内容は掲載にありません。当サイトでは告知事項があっても除外していませんが、内容は売主への確認が必要です。あわせて、敷地は幅3.0mの通路を経て奥に至る旗竿地です。通路は区画図で敷地と一体に描かれ登記面積152.24㎡の内側にあるため、区画図の比率から通路を約35㎡(幅3.0m×奥行約11.5m)と読み、差し引いた117.24㎡を有効宅地面積としています。区画図に寸法の表記がないため、通路の面積は推定です。
東武伊勢崎線の北越谷駅から徒歩15分、越谷市東大沢2丁目の中古戸建です。価格2,380万円、木造2階建の4LDK、2018年5月築で建物96.38㎡(登記)、土地152.24㎡(登記)、所有権。第一種中高層住居専用地域で建ぺい率60%・容積率150%、私道負担はなく、南西側で幅員6.03mの公道(1項1号道路)に間口3.0mで接します。2026年6月に全室のクロス貼替とハウスクリーニングを済ませており、現況は空家で即引渡し可です。
路線価はHOME'Sの掲載にある所在地(東大沢2丁目34-12)から街区を特定し、街区を囲む区画道路のうち低い方の97,000円/㎡を採っています。土地の積算は有効宅地117.24㎡で1,137万円、築8年の木造建物は220,000円/㎡×96.38㎡×(22−8)÷22で1,349万円、合計2,486万円で積算104.5%です。通路を差し引かない152.24㎡で計算すると118.7%になります。街区の反対側の99,000円/㎡でも105.0%で、結論は変わりません。
同じ物件をathomeとHOME'Sでも埼玉相互住宅越谷店が掲載しており、athomeの外観写真2枚では敷地は前面道路や隣地と同じ高さの平坦地で、擁壁や段差、階段接道はありません。HOME'Sの掲載履歴では2026年6月の公開時2,580万円から2,480万円、2,380万円と2回値下げされています。北越谷駅から北千住駅まで急行で30分前後、上野駅まで45分前後です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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