【積算103.5%】千葉県柏市・逆井駅 徒歩11分の戸建

東武アーバンパークライン(東武野田線)の逆井駅から徒歩11分、増尾駅からも徒歩14分に位置する新築の一戸建てです。柏駅で常磐線に乗り換えると上野方面へ出られ、都心へは乗り換え1回で45分前後が目安になります。周辺は第一種低層住居専用地域の戸建て住宅地で、逆井駅前には東武ストアがあります。

2026年7月完成の木造2階建4LDKで、土地は実測154.41平方メートル、延床は102.67平方メートルです。北4.4メートルと西4.4メートルの公道二方に接する角地で、いずれも建築基準法上の道路に直接接しています。私道負担とセットバックの記載はなく、掲載の土地面積をそのまま評価の対象としました。庭と駐車2台分のスペースがあり、現況は空家で引渡しは即時です。

令和8年分の路線価は81,000円/平方メートルで、土地の積算は約1,250万円になります。建物は完成したばかりで木造の法定耐用年数22年をまるごと残しているため、再調達単価220,000円/平方メートルで計算した約2,258万円が積算にそのまま乗ります。合計は約3,509万円で、売出価格3,390万円に対する積算割合は103.5パーセントです。当初の掲載は3,490万円でしたが、2026年9月に別のサイトで同じ物件が3,390万円で掲載されているのを確認し、価格を改めています。路線価はこの3年で73,000円から81,000円へ11.0パーセント上がっています。

数字の内訳は読み方に注意が必要です。積算のうち土地は35.8パーセントで、残る64.7パーセントは新築の建物が占めています。建物の積算価格は経過年数に比例して減っていくため、同じ価格でも年が進めば積算割合は下がっていきます。土地だけで価格を賄える水準ではない点は、購入後の出口を考えるうえで踏まえておきたいところです。

備考に宅地造成等工事規制区域の記載がありますが、これは柏市の広域指定で、掲載写真3枚を確認した範囲では敷地と前面道路はほぼ同じ高さで、道路沿いの境界壁もブロック1段分(土留めの高さ0.25〜0.35メートル)にとどまっていました。擁壁や段差、階段接道、法面はいずれも見当たりません。造成の範囲や擁壁の有無を書面で確かめたい場合は、売主または仲介への確認が確実です。