【積算83.1%】千葉県鎌ケ谷市・鎌ヶ谷大仏駅 徒歩14分の戸建

京成松戸線(旧新京成線)「鎌ヶ谷大仏」駅から徒歩14分、鎌ケ谷市鎌ケ谷9丁目の中古戸建です。松戸駅でJR常磐線に乗り換えると上野まで乗車約40分、乗り換えを含めて片道1時間弱の距離になります。周辺は第一種住居地域の住宅地で、丁目内は緩やかな起伏のある落ち着いた街並みです。

土地70.00㎡・延床47.50㎡の木造2階建2DKで、価格は590万円です。1971年1月築で築55年を超えており、当サイトの評価方法では木造の法定耐用年数22年を過ぎているため建物の評価額は0円としています。実質的に土地の値段で判断する物件です。

⚠️ 前面道路は北側の幅員4.0m私道で、掲載には私道の持分や通行掘削の承諾についての記載がありません。再建築の可否と上下水道・ガスの引き込み工事の可否は、購入を検討する前に行政と私道の権利者へ確認してください。当サイトでは同様に接道条件が掲載に書かれていない物件が、後から再建築不可と判明した事例を複数把握しています。

掲載写真では、道路境界の化粧ブロック塀をはさんだ内外の地盤差が0.3〜0.5m程度で、当サイトが除外の目安としている土留め高1mには届きませんでした。道路から玄関までの上がりも1〜2段です。東側は外壁の全面が露出して縦樋があり、隣家との間に明確な隙間があるため、連棟(長屋・テラスハウス)ではなく独立した戸建てと判断しています。

告知事項として、契約不適合責任は免責、境界は非明示、配管の越境あり、上下水道ではなく井戸使用、配管の管網図なしと掲載に記載があります。地勢欄は「傾斜地」ですが傾斜部分の面積の記載がないため、積算では面積を控除していません。敷地内に駐車スペースはなく、仲介のコメントは「オーナーチェンジ物件」とありますが掲載の現況は「空家」で、記載が食い違っています。

積算は令和8年分の路線価70,000円/㎡に土地70.00㎡を掛けた490万円で、価格590万円に対して83.1%です。路線価は2024年61,000円→2025年65,000円→2026年70,000円と3年で約14.8%上昇しています。取得価格そのものが小さいぶん、告知事項と接道条件をどこまで許容できるかで評価が分かれる物件です。