【積算84.1%】埼玉県川口市・鳩ヶ谷駅 徒歩19分の戸建

埼玉高速鉄道「鳩ヶ谷」駅から徒歩19分、川口市上青木2丁目の中古戸建です。鳩ヶ谷駅は東京メトロ南北線に直通しているため、乗り換えなしで王子・飯田橋・永田町方面へ出られます。周辺は準工業地域ですが、掲載写真で見るかぎり実際の街並みは戸建が並ぶ住宅地で、天神橋通り沿いに食品スーパーと飲食チェーンが集まっています。

土地100.17㎡・延床91.06㎡の木造2階建3LDKで、価格は3,650万円です。2019年4月築の築7年で、当サイトの評価方法では木造の法定耐用年数22年に対して残存15年が残るため、建物の評価額が1,365万円と積算のおよそ4割強を占めます。土地値だけで見る築古物件とは性格が違い、建物の残存年数が積算を押し上げている型です。

掲載写真35枚のうち前面道路を含む現地写真と外観写真を確認しました。前面の北側6m公道は平坦なアスファルトで、カーポートへの乗り入れに段差はありません。玄関ポーチへの上がりは2〜3段・高低差0.35〜0.45m程度で、当サイトが除外の目安としている土留め高1mには届きません。敷地境界はレンガ柱と目隠しフェンス、ブロック1段程度ですが左右の地盤が同レベルで、土を留める構造にはなっていません。間口が広く旗竿地ではなく、両隣とも離れた独立した戸建てです。

留意点として、掲載の駐車場欄は「－」で空欄ですが、現地写真には引戸ゲート付きのカーポートが写っています。台数や利用条件は売主への確認が必要です。また鳩ヶ谷駅まで徒歩19分は当サイトの掲載条件である20分以内のぎりぎりで、南鳩ヶ谷駅は27分、JR西川口駅は38分と、他駅は徒歩圏から外れます。用途地域が準工業のため、周辺に工場・作業所が立地しうる点も見ておいてください。

積算は令和8年分の路線価170,000円/㎡に土地100.17㎡を掛けた1,702万円と、建物1,365万円の合計3,068万円で、価格3,650万円に対して84.1%です。路線価は2024年155,000円→2025年165,000円→2026年170,000円と3年で約9.7%上昇しています。