【積算80.4%】千葉県習志野市・幕張本郷駅 徒歩18分の戸建

JR総武線の幕張本郷駅から徒歩18分、千葉県習志野市鷺沼台4丁目の中古一戸建てです。幕張本郷は京成本線とJRの2路線が使え、東京駅までは津田沼で快速に乗り換えて45分ほどの位置にあります。駅からは離れますが、第一種低層住居専用地域の住宅地で、周囲は戸建てが中心の落ち着いた街並みです。

価格は2,200万円、土地は126.28平方メートル(公簿)、建物は86.12平方メートルの木造2階建て4SDKで、1973年12月の築です。接道は北東側の幅6.0メートルの道路に21.0メートルと間口が広く、私道負担とセットバックの記載はありません。地勢は平坦、土地の権利は所有権で、無料の駐車場が付きます。現況は所有者がお住まいで、引渡し時期は相談となっています。

積算評価は土地だけで1,767万9,200円、割合にして80.4パーセントです。木造で築52年のため建物の評価額は0円になり、実質は土地値で見る物件です。ここで一つお伝えしておきたいことがあります。この80.4パーセントは当サイトの基準である80パーセントのすぐ上にあり、採用する路線価によって結論が変わります。令和8年分の路線価図では鷺沼台4丁目の区画道路が1平方メートルあたり135,000円から145,000円に分かれており、当サイトは物件座標の半径100メートル以内がすべて140,000円だったことと町丁内の最頻値であることから140,000円を採りました。仮に135,000円で計算すると77.5パーセント、145,000円なら83.2パーセントになります。番地が公開されていないため位置は掲載の座標に基づく判断で、この幅は残ります。

もう一点、掲載の備考に埋設物として浄化槽と汚水桝があると明記されています。公共下水道へ接続済みかどうかは掲載から読み取れず、未接続であれば接続工事の費用が買主負担になる可能性があります。リフォーム履歴は2012年5月の外壁と屋根だけで、水回りと内装の履歴はありません。設備欄も全項目が空欄で、室内の現況は写真と現地確認で見るほかありません。売主のコメントも自分で手を入れる方向けという趣旨で、そのまま住むより手を入れる前提の物件と読めます。

掲載写真7枚のうち現地写真4枚を確認したところ、前面道路と敷地はほぼ同じ高さで、境界にあるのは高さ15センチほどのコンクリート基礎と木製フェンスだけでした。土を留めている壁ではないため、当サイトが除外の基準にしている擁壁には当たりません。駐車スペースへは道路から直接乗り入れができ、玄関までも段差はほとんどありません。旗竿地でも連棟でもないことを確認しています。土地の広さと間口の広さは残る一方、建物は築年数なりの手当てが要る物件です。数字の根拠は下の調査記録に書いていますので、あわせてご覧ください。