【積算98.1%】東京都杉並区・浜田山駅 徒歩4分の一棟アパート

京王井の頭線の浜田山駅から徒歩4分、東京都杉並区高井戸東の一棟アパートです。渋谷駅までは井の頭線で15分ほど、下北沢・明大前で小田急線・京王線に乗り換えられます。駅前には商店街とスーパーが集まっていて、生活の利便は高いエリアです。掲載は町名までの公開で、丁目と番地は出ていません。

価格は9,300万円、土地152.66平方メートル(公簿)、建物118.86平方メートルの軽量鉄骨造2階建てで、2005年2月の築です。1K4戸の構成で、専有面積は25.69平方メートルから33.74平方メートル。現況は賃貸中で、想定年間収入390万6,000円、表面利回りは4.20パーセントです。接道は南側の幅5.0メートル公道、私道負担の記載はありません。用途地域は第一種低層住居専用地域です。

積算評価は9,125万8,000円、割合にして98.1パーセントです。内訳は土地が9,006万9,400円、建物が118万8,600円で、ほぼ土地の評価だけで構成されています。軽量鉄骨造の法定耐用年数は22年で、2005年2月築は当サイトの計算方法では築21年にあたるため、残存はあと1年しかありません。築22年を迎えると建物の評価額は0円になり、そのぶん積算割合は96.8パーセントまで下がります。

路線価の採り方についてお伝えしておきます。丁目と番地が公開されていないため、掲載ページの座標を国土地理院の逆ジオコーダに通して高井戸東一丁目と確認し、そこから浜田山駅徒歩4分の範囲に入る街区を絞り込みました。その街区に接する区画道路は1平方メートルあたり59万円から74万円に分かれており、当サイトは最も低く最頻でもある59万円を採っています。高井戸東の中で確認できた最低値である51万円を採っても85.0パーセント、隣の61万円なら101.4パーセントで、どの帯を採っても当サイトの基準は下回りません。なお売主は販売図面で56万円と記載しており、当サイトの実測のほうが高い値になっています。

もうひとつ、建て替えを考える場合の注意です。第一種低層住居専用地域で建ぺい率50パーセント・容積率100パーセントのため、152.66平方メートルの敷地では建築面積76.33平方メートル・延床152.66平方メートルが上限になります。これに加えて建物の高さの最高限度、外壁の後退距離、北側斜線がかかります。現況の2階建て4戸(延床118.86平方メートル)と同じ戸数・間取りを建て替えで再現できる保証はありません。

掲載写真3枚を確認したところ、玄関前に高さ30センチほどのタイル2段があるだけで、前面道路と敷地はほぼ同じ高さでした。境界にあるのはブロック塀とフェンスで、いずれも両側の地盤が同レベルです。国土地理院の1メートル解像度の標高データで敷地周囲40メートル四方を25点測っても標高44.4メートルから44.6メートルの範囲に収まり、擁壁や段差は見当たりません。旗竿地でも連棟でもありません。