【积算98.1%】东京都杉并区・滨田山站步行4分钟的整栋公寓

这是位于东京都杉并区高井户东的一栋公寓，距京王井之头线滨田山站步行4分钟。乘井之头线到涩谷站约15分钟，在下北泽、明大前可换乘小田急线与京王线。车站前有商店街与多家超市，生活便利度高。房源仅公开到町名，丁目与门牌号未公开。

售价9,300万日元，土地152.66平方米（登记簿），建筑118.86平方米，轻量钢结构两层，2005年2月建成。由4户1K组成，专有面积25.69至33.74平方米，目前全部出租中，预计年收入390万6,000日元，表面收益率4.20%。南侧临宽5.0米公路，无私道负担记载。用途地域为第一种低层住居专用地域。

积算评估为9,125万8,000日元，占售价的98.1%。其中土地9,006万9,400日元、建筑118万8,600日元，几乎全部由土地构成。轻量钢结构的法定耐用年数为22年，按本站的算法，2005年2月建成相当于房龄21年，剩余年数仅1年。房龄满22年后建筑评估额将变为0元，积算比例随之降至96.8%。

关于路线价的取值方式需要说明。由于丁目与门牌号未公开，本站将房源页面的坐标输入国土地理院的逆地理编码，确认为高井户东一丁目，再把范围收敛到距车站步行4分钟以内的街区。与该街区相邻的区划道路为每平方米59万至74万日元，本站采用其中最低且出现最多的59万日元。即便采用在高井户东全域确认到的最低值51万日元，比例仍有85.0%；采用相邻的61万日元则为101.4%。卖方在销售图纸上记载的是56万日元，本站的实测值反而更高。

另有一点提请注意。第一种低层住居专用地域、建蔽率50%、容积率100%，152.66平方米的土地在重建时建筑面积上限为76.33平方米、总建筑面积上限为152.66平方米，此外还有绝对高度限制、外墙后退与北侧斜线限制。重建时能否再现现状的两层4户（总建筑面积118.86平方米）并无保证。

本站查看了房源的3张照片。玄关前只有约30厘米的两级瓷砖台阶，前方道路与宅地基本处于同一高度。边界上的砌块墙与围栏两侧地面高度一致。用国土地理院1米分辨率的高程数据在宅地周围40米见方测量25个点，数值均在海拔44.4至44.6米之间，未见挡土墙或高差。既非旗杆地，也非连栋建筑。