【積算91.8%】東京都板橋区・ときわ台駅 徒歩13分の一棟アパート

はじめに接道についてお伝えします。この物件が接しているのは幅2.00メートルの私道だけで、掲載の土地254.00平方メートルのうち158.00平方メートル、6割超が私道負担です。その私道が建築基準法上の道路に当たるかどうかは、掲載からは判断できませんでした。共同住宅の建て替えには東京都建築安全条例の接道要件(延床500平方メートル以下の場合、道路に4メートル以上接すること)がかかるため、再建築ができるかどうかは行政と仲介への確認が必要です。掲載のどこにも再建築不可の記載はありませんが、この点を確かめないまま判断できる物件ではありません。

東武東上線のときわ台駅から徒歩13分、東京都板橋区東山町の一棟アパートです。1986年7月築の木造2階建て、1R6戸(各11.00平方メートル)で、現況は満室、想定年間収入244万円、表面利回りは5.30パーセントです。価格は4,600万円、土地254.00平方メートル(公簿)、建物68.00平方メートル。土地の権利は所有権、用途地域は第一種中高層住居専用地域です。駐車場はありません。

積算評価は4,224万円、割合にして91.8パーセントです。木造で築40年のため建物の評価額は0円になり、積算はすべて土地です。土地は掲載の254.00平方メートルから私道負担158.00平方メートルを差し引いた有効宅地96.00平方メートルで計算しました。控除しないと積算は243パーセントという極端な数字になります。当サイトはこうした数字が出たときは割安ではなく制約の反映を疑う方針で、実際に備考を精査したところ私道負担が見つかりました。控除後の96.00平方メートルは、建ぺい率60パーセント(建築面積の上限57.6平方メートル)・容積率200パーセント(延床の上限192平方メートル)に対して建築面積約34平方メートル・延床68平方メートルと整合しており、控除が妥当であることを裏づけています。

この物件の情報は、入力元の掲載だけでは足りませんでした。接道状況・私道負担面積・用途地域がいずれも空欄で、同一物件の別の掲載から補っています。その別掲載は2026年6月29日の登録で、約2か月前から売り出されていることになります。新着として出ていても、実際にはそれ以前から市場に出ている点はご留意ください。

写真は別掲載にあった8枚から外観と前面私道の2枚を確認しました。外観には建物名の表示と号数札が写っており、入力元の物件と同一であることを画像でも突き合わせています。前面は幅2メートル前後の細長い私道通路で、路面と敷地はどちらも平坦です。擁壁・前面道路との段差・階段接道・法面はいずれもなく、境界にあるのは隣地の低いブロック塀と白い柵だけで土を留めていません。旗竿地ではなく、細長い通路そのものが私道負担の部分とみられます。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号47087)で、街区18に接する区画道路を追いました。西と南が1平方メートルあたり46万円、南東が44万円、北側が43万円で、当サイトは最頻かつ保守側の44万円を採っています。最も低い43万円でも89.7パーセント、最も高い46万円なら96.0パーセントで、どの帯を採っても結論は変わりません。