【积算91.8%】东京都板桥区・常盘台站步行13分钟的整栋公寓

首先需要说明接道情况。本房源唯一临接的是宽2.00米的私道，房源标注的土地254.00平方米中有158.00平方米、超过六成属于私道负担。该私道是否属于建筑基准法上的道路，从房源信息无法判断。集合住宅的重建还受东京都建筑安全条例接道要求的约束（总建筑面积500平方米以下时，需与道路接触4米以上），因此能否重建需要向行政部门与中介确认。房源中并无「不可重建」的记载，但这一点未经确认无法下判断。

这是位于东京都板桥区东山町的一栋公寓，距东武东上线常盘台站步行13分钟。1986年7月建成的木结构两层建筑，由6户1R（各11.00平方米）组成，目前满租，预计年收入244万日元，表面收益率5.30%。售价4,600万日元，土地254.00平方米（登记簿），建筑68.00平方米。土地权利为所有权，用途地域为第一种中高层住居专用地域。无停车位。

积算评估为4,224万日元，占售价的91.8%。木结构房龄40年，建筑评估额为0元，积算全部由土地构成。土地方面，本站从房源标注的254.00平方米中扣除私道负担158.00平方米，按有效宅地96.00平方米计算。若不扣除，积算将达到243%这一极端数值。本站的方针是：出现这类数值时，应怀疑其反映的是限制条件而非便宜，实际仔细核查备注后确实发现了私道负担。扣除后的96.00平方米，相对建蔽率60%（建筑面积上限57.6平方米）与容积率200%（总建筑面积上限192平方米），现状建筑面积约34平方米、总建筑面积68平方米，二者相符，印证了扣除的合理性。

本房源的信息，仅凭原始刊登页面并不充分。接道状况、私道负担面积、用途地域均为空白，本站从同一房源的另一处刊登补齐。该刊登的登记日为2026年6月29日，即已上市约两个月。即便以新上架的形式出现，实际上在此之前就已在市场上，请留意这一点。

照片方面，本站从另一刊登的8张中查看了外观与前方私道2张。外观照片中可见建筑名牌与门牌号牌，据此在图像上确认与原始刊登为同一物件。前方是宽约2米的狭长私道通路，路面与宅地均为平坦。挡土墙、与前方道路的高差、台阶接道、法面均不存在，边界上仅有邻地低矮的砌块墙与白色栅栏，并未起到挡土作用。并非旗杆地，狭长的通路本身即为私道负担部分。

路线价方面，本站在令和8年分路线价图（图号47087）上追踪了与街区18相邻的区划道路。西侧与南侧为每平方米46万日元，东南侧44万日元，北侧43万日元，本站采用出现最多且偏保守的44万日元。即便采用最低的43万日元也有89.7%，采用最高的46万日元则为96.0%，结论不变。