【積算122.1%】千葉県松戸市・北松戸駅 徒歩19分の戸建

千葉県松戸市古ケ崎4丁目、JR常磐線(各駅停車)の北松戸駅から徒歩19分の中古戸建です。JR常磐線の松戸駅も徒歩29分の圏内にあり、上野・東京方面へは松戸駅の乗り換えで30分前後。江戸川の左岸に広がる平坦な低地で、国土地理院の5mレーザ測量データを使って敷地の周囲を10m間隔で測ったところ標高2.4〜3.1m、250m四方に広げても2.0〜3.1mと、段差らしい変化は見当たりませんでした。

土地97.86㎡(公簿)・建物72.16㎡の木造2階建3LDKで、1979年3月築の築47年。価格は600万円です。現況は空家で引き渡しは即時、駐車場は無料で2台以上使えます。現地写真では前面道路とコンクリート土間が同じ高さでつながっていて、門扉の前まで段差なく車を入れられる形でした。土地の権利は所有権、地目は宅地、市街化区域の第一種低層住居専用地域(建ぺい率40%・容積率60%)です。

土地面積97.86㎡には私道負担7.41㎡が含まれます。掲載は「私道負担面積／有 7.41㎡」という書き方で、共有持分を分数で示す形ではありません。そのため当サイトでは内数として控除し、有効宅地90.45㎡で土地を評価しました。令和8年分の路線価81,000円/㎡を掛けると土地の積算は7,326,450円で、価格600万円に対する積算割合は122.1%です。控除せず97.86㎡のまま計算した場合は132.1%となり、どちらの取り方でも価格を上回ります。建物は築47年で木造の法定耐用年数22年を超えているため、積算では0円として扱いました。路線価は2024年71,000円/㎡、2025年76,000円/㎡、2026年81,000円/㎡と3年続けて上がっています。

一方で、購入前に確かめておきたい点が3つあります。1つ目は接道です。掲載の接道状況欄が「－」で、前面道路の幅員と方位が公開されていません。取扱会社のコメントには再建築可能と書かれていますが、幅員が分からないため当サイトでは接道条件そのものを確認できていません。他の掲載サイトと取扱会社の自社サイトも当たりましたが、本物件の掲載は見つからず、幅員を取り直せませんでした。

2つ目は敷地面積です。取扱会社のコメントは「再建築可能な物件ですが、敷地面積の条件もあるため」と続きます。第一種低層住居専用地域では敷地面積の最低限度が定められていることがあり、有効宅地90.45㎡がこれを下回る場合は、条例の施行前から存在する敷地として適用除外を受けられるかどうかを松戸市に確認する必要があります。3つ目はガスの種別で、こだわり条件欄は都市ガス、設備欄はプロパンガスと掲載内で食い違っています。当サイトでは保守側のプロパンガスとして扱いました。

築47年の木造なので建物の評価は残っていませんが、土地だけで価格を上回る積算になっており、リフォームや建て替えを前提にした土地値中心の物件と言えます。前面道路の幅員と敷地面積の最低限度、この2点が確認できれば判断しやすくなるはずです。