【积算122.1%】千叶县松户市・北松户站步行19分钟的独栋住宅

千叶县松户市古崎4丁目，从JR常磐线（各站停车）北松户站步行19分钟的二手独栋住宅。JR常磐线松户站也在步行29分钟范围内，前往上野、东京方向在松户站换乘约30分钟。房产位于江户川左岸平坦的低地，使用国土地理院的5米激光测量数据以10米间隔测量周边后，海拔为2.4至3.1米，扩大到250米见方也是2.0至3.1米，未见台阶状的高低变化。

土地97.86平方米（登记簿）、建筑72.16平方米的木结构两层3LDK，1979年3月建成，房龄47年，售价600万日元。目前为空房，可即时交房，免费停车位可停两辆以上。现场照片中前面道路与混凝土地坪处于同一高度，车辆可无台阶直接开到门前。土地权利为所有权，地目为宅地，位于城市化区域内的第一种低层住居专用地域（建蔽率40%、容积率60%）。

土地面积97.86平方米中包含私道负担7.41平方米。刊登写法为「私道负担面积／有 7.41平方米」，并非以分数表示共有持份，因此本站将其作为内数扣除，以有效宅地90.45平方米评估土地。乘以令和8年份路线价81,000日元／平方米，土地积算为7,326,450日元，相对600万日元售价的积算比率为122.1%。若不扣除、按97.86平方米计算则为132.1%，两种取法都超过售价。建筑物房龄47年，已超过木结构法定耐用年数22年，积算中按0日元处理。路线价连续三年上涨：2024年71,000日元／平方米、2025年76,000日元、2026年81,000日元。

另一方面，购买前有三点需要确认。第一是接道。刊登的接道状况栏为「－」，前面道路的宽度与方位均未公开。经办公司的评论中写明可重建，但由于没有宽度数据，本站无法自行核实接道条件。我们也查找了其他刊登网站与经办公司自有网站，但未发现本物件的其他刊登，无法重新取得宽度。

第二是用地面积。经办公司的评论接着写道「虽可重建，但也存在用地面积的条件」。第一种低层住居专用地域常设有用地面积的最低限度，若有效宅地90.45平方米低于该限度，能否作为条例施行前既有用地获得适用除外，需要向松户市确认。第三是燃气种类，刊登内部存在矛盾（筛选条件栏为城市燃气、设备栏为液化石油气），本站按保守的液化石油气处理。

房龄47年的木结构建筑已无残值，但仅土地的积算即超过售价，属于以土地价值为中心、适合翻新或重建的物件。只要能确认前面道路的宽度与用地面积的最低限度这两点，判断就会容易得多。