【積算99%】東京都墨田区・京成曳舟駅 徒歩9分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都墨田区八広2丁目 |
| 最寄駅 | 京成押上線 京成曳舟駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩9分 |
| 積算割合 | 99%積算 99% |
| 価格 | 8,400万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 10% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2016年11月築(築9年) |
| 土地面積 | 168.95㎡ |
| 建物面積 | 184.66㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 8,400万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 5,913万円 |
| 建物積算価格 | 2,400万円 |
| 積算価格合計 | 8,313万円 |
| 物件価格 | 8,400万円 |
| 積算割合 | 99% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥350,000/㎡ × 土地面積 168.95㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 184.66㎡ × 残存耐用年数13年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2016年11月築(築9年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +20.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 290,000 | — |
| 2025年 | 320,000 | +10.3% |
| 2026年 | 350,000 | +9.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載の数字をそのまま載せず、令和8年分の路線価図を座標較正で特定し、掲載写真から接道と隣地境界を実測したうえで、14室という戸数に対する東京都の条例適合まで確かめています。
確認できていないこと
- 前面道路が幅員3.6mで4m未満のため建築基準法42条2項道路の可能性が高いのですが、掲載にセットバック面積の記載がなく、後退の要否と面積は行政への確認が必要です。
- 掲載写真が間取図と外観の2枚のみで、室内の状態・共用部の仕様・建物背面の状況は確認できていません。
- シェアハウスの運営形態(自主管理か運営会社への委託か)、現在の賃料表と契約期間は掲載からは分かりません。
- 駐車場が無いため、車を使う場合は近隣での月極確保が前提になります。
- 確認申請上の用途が寄宿舎であることは間取りと共用設備の構成から判断したもので、確認済証・検査済証での確認は行っていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成押上線「京成曳舟」駅から徒歩9分、東武亀戸線「小村井」駅からも徒歩11分の一棟売アパートです。押上で乗り換えれば都心へは25分程度で、キラキラ橘商店街が徒歩5分圏という下町の生活圏にあります。用途地域は準工業地域で建ぺい80%・容積200%です。
建物は木造2階建・2016年11月築、使用部分面積184.66㎡の1棟14部屋のシェアハウスです。1階が6室、2階が8室で、玄関は1か所、リビングダイニングキッチン・洗面所・シャワールーム・トイレ・洗濯機置場はすべて共用、廊下と階段は屋内という構成です。現況は賃貸中で、掲載によれば2026年8月時点の入居率は100%、年間収入840万円・表面利回り約10%です。
14室という戸数から、東京都建築安全条例第5条(長屋の主要な出入口と道路との関係)への適合を確認しました。同条は長屋を対象とする規定で、本物件は玄関1か所・水回り共用の寄宿舎型のシェアハウスであるため対象外です。物理的にも玄関が接面7.2mの公道に直接面しており、3m未満の敷地内通路は存在しません。特殊建築物としての同条例第4条(延床500㎡以下は接道長さ4m以上)も接面7.2mで満たしています。
⚠️ 前面道路は幅員3.6mで4mに満たないため、建築基準法42条2項道路である可能性が高く、建て替え時には道路中心からの後退が生じうる立地です。掲載に後退面積の記載がないため、当サイトの積算では控除していません。仮に片側0.2m×接面7.2m=約1.44㎡を控除しても積算割合は98.4%で、結論は変わりません。
積算面では、令和8年分の路線価350,000円/㎡に土地168.95㎡を掛けた土地評価が5,913万円、木造の再調達単価220,000円/㎡・法定耐用年数22年に対し築9年で残存13年の建物評価が2,400万円、合計8,313万円で、価格8,400万円に対する積算割合は98.97%です。路線価は2024年290,000円・2025年320,000円・2026年350,000円と3年で20.7%上がっており、上昇の続いている帯にあたります。土地だけでも価格の70%を占め、築浅の建物が残りを補う形です。
建ぺい率の実績は約54.6%(指定80%)、容積率の実績は約109.3%(指定200%)で、法規制に対しては余裕があります。駐車場は無く、駅と商店街に依存する立地です。稼働中のシェアハウスという運営形態と、前面道路のセットバックの要否をどう見るかが判断の分かれ目になる物件だと考えています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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