【积算99%】东京都墨田区・京成曳舟站步行9分钟的整栋公寓

位于京成押上线「京成曳舟」站步行9分钟、东武龟户线「小村井」站步行11分钟的整栋出售公寓。在押上换乘前往东京市中心约25分钟，闪亮橘商店街在步行5分钟圈内，属于下町生活圈。用途地区为准工业地域，建蔽率80%、容积率200%。

建筑为木结构两层、2016年11月建成，使用部分面积184.66平方米，是一栋14个房间的合租房。一层6室、二层8室，玄关仅1处，起居室兼餐厅厨房、洗面所、淋浴室、卫生间、洗衣机位均为共用，走廊与楼梯设于室内。现状为出租中，据挂牌信息2026年8月时点入住率100%，年收入840万日元、表面收益率约10%。

鉴于共有14个房间，本站确认了其是否符合东京都建筑安全条例第5条（长屋主要出入口与道路的关系）。该条以长屋为对象，而本物件是玄关1处、水路设施共用的宿舍型合租房，因此不属于其适用对象。从实际情况看，玄关直接面向接面7.2米的公道，不存在宽度不足3米的宅内通道。作为特殊建筑物的同条例第4条（建筑面积500平方米以下须有4米以上接道长度）也因接面7.2米而满足。

⚠️ 前面道路宽度为3.6米、不足4米，很可能属于建筑基准法第42条第2项道路，重建时可能需要从道路中心线后退。由于挂牌中没有记载后退面积，本站的积算未予扣除。即使按单侧0.2米×接面7.2米约1.44平方米扣除，积算比例仍为98.4%，结论不变。

积算方面，令和8年度路线价350,000日元／平方米乘以土地168.95平方米，土地评估为5,913万日元；木结构重置单价220,000日元／平方米、法定耐用年限22年，房龄9年、剩余13年，建筑评估为2,400万日元；合计8,313万日元，相对于售价8,400万日元的积算比例为98.97%。路线价由2024年的290,000日元、2025年的320,000日元升至2026年的350,000日元，三年上涨20.7%，处于持续上涨的价格带。仅土地就占售价的约70%，其余由较新的建筑物补足。

建蔽率实绩约54.6%（指定80%）、容积率实绩约109.3%（指定200%），相对于法规仍有余量。没有停车场，生活依赖车站与商店街。如何看待运营中的合租房这一形态，以及前面道路后退的要否，是判断的分歧点。