【積算140.2%】東京都豊島区・東長崎駅 徒歩2分の一棟アパート

はじめに、この物件で確認できていないことを先に書きます。掲載の接道状況欄・用途地域・建ぺい率・容積率・都市計画・地目・地勢がいずれも空欄で、前面道路の幅員も種別も分かりません。当サイトは接道の記載がないことだけを理由に候補から外していませんが、再建築の可否は現地と役所で確かめてください。もう一点、掲載写真には「ASAHI HOUSE 1」「ASAHI HOUSE 2」と表示された2棟が写っている一方、掲載種目は一棟売アパートで使用部分面積は83.77㎡です。2棟とも売買の対象に入るのかは掲載からは読み取れませんでした。

西武池袋線「東長崎」から徒歩2分、都営大江戸線「落合南長崎」からも徒歩10分の一棟売アパートです。1972年5月築の木造2階建で、土地97.92㎡(公簿)・使用部分面積83.77㎡。価格は3,980万円、現況は賃貸中のオーナーチェンジで、表面利回り6.50%・年間想定家賃収入259万円と掲載されています。土地の権利形態は所有権で、費用欄に借地期間・地代の行はありません。取引態様は売主です。

令和8年分の路線価図(図番号44029)で長崎4丁目の駅近傍を拡大して読み取ると、普通住宅地区の区画道路は1㎡あたり57万円から59万円の帯、駅前と幹線沿いは61万円から73万円の帯に分かれていました。幹線側に引っ張られないよう、区画道路帯の下限である57万円を代表値としています。木造で築54年、法定耐用年数22年を超えているため建物の積算は0円で、積算割合は土地だけで140.2%になります。路線価は2024年の46万円から2025年に50万円、2026年に57万円と2年続けて上がっています。

掲載写真4枚を拡大して見ました。敷地は平坦で、玄関前のコンクリート段は2〜3段・高低差30〜40cm程度にとどまります。左側の隣地境界にブロック塀とフェンスがありますが、両側の地盤が同じ高さで土を留めてはいません。国土地理院の1mメッシュ標高データで周辺120m四方を25点測ると35.7〜36.2mで、高低差は最大0.5m。この街区に1m以上の地盤差はありませんでした。ただし前面道路だけを写した写真は無く、写真からは進入路が細い路地状に見えます。私道負担面積も区画図も掲載に無いため、通路部分の面積は分かっていません。仮に幅3m×奥行10mの30㎡を差し引いて計算しても積算割合は97.3%です。