【积算140.2%】东京都丰岛区・东长崎站步行2分钟的整栋公寓

先说明本案未能确认的部分。刊登的接道状况、用途地域、建蔽率、容积率、都市计划、地目、地势各栏均为空白，前面道路的宽度与种别都不清楚。本站不会仅因接道栏空白就排除物件，但重建的可否请到现场与主管部门核实。另一点是，刊登照片中出现标示为「ASAHI HOUSE 1」「ASAHI HOUSE 2」的两栋建筑，而刊登种目为整栋出售公寓、使用部分面积83.77平方米。两栋是否都属于买卖对象，无法从刊登内容判断。

位于西武池袋线「东长崎」站步行2分钟、都营大江户线「落合南长崎」站步行10分钟的整栋出售公寓。1972年5月建成的木造2层，土地97.92平方米（公簿）、使用部分面积83.77平方米。售价3,980万日元，现况为带租约转让，刊登的表面收益率6.50%、年预想租金收入259万日元。土地权利为所有权，费用栏的借地期间与地租均为空白。交易形态为卖方直售。

查阅令和8年分路线价图（图号44029）中长崎4丁目的车站周边：普通住宅地区的区划道路为每平方米57万至59万日元，车站前与干线沿线则为61万至73万日元。为避免被干线一侧拉高，采用区划道路档位的下限57万日元。建筑为木造、房龄54年，已超过22年的法定耐用年限，故建筑积算为0日元，140.2%的积算比例完全由土地决定。路线价由2024年的46万日元升至2025年的50万日元、2026年的57万日元，连续两年上涨。

我们放大查看了刊登的全部4张照片。宅地平坦，玄关前的混凝土台阶为2至3级、高差约30至40厘米。左侧邻地边界设有砌块围墙与围栏，但两侧地面同高，并不具挡土功能。用国土地理院的1米网格高程数据在周边120米见方取25点实测，结果为35.7至36.2米，最大高差0.5米，该街区不存在1米以上的地面落差。不过刊登没有单独拍摄前面道路的照片，从照片看进入通道呈细长的巷道状。由于刊登既无私道负担面积也无区划图，该通道部分的面积不明。即便按3米×10米、30平方米试算扣除，积算比例仍有97.3%。