【積算89.6%】東京都日野市・甲州街道駅 徒歩11分の一棟アパート

この物件は掲載サイトによって建物構造の表記が食い違っています。楽待は「鉄骨造」、健美家は「RC造」と書いており、どちらが正しいかを掲載情報だけで確定できませんでした。当サイトでは3階建12戸という規模から重量鉄骨(法定耐用年数34年)として試算しています。仮に軽量鉄骨だとすると築31年で法定耐用年数22年を超えるため建物の積算はゼロになり、積算割合は土地だけの78.9%まで下がります。逆にRC造(47年)であれば残存年数が長くなり積算割合はさらに上がります。構造は現地の建築確認書類で確認すべき点として残っています。

多摩都市モノレール「甲州街道」駅から徒歩11分、JR中央本線「日野」駅から徒歩23分の2駅が利用できます。所在地は日野市大字日野で、掲載には地番の記載がありませんでしたが、同一物件が健美家にも出ており、そちらの掲載に「日野269-1」という地番が公開されていました。この地番の座標は甲州街道駅から675m・日野駅から1,198mとなり、掲載の徒歩分数の両方と整合します。

土地1,050.59㎡(公簿)に鉄骨造3階建・延床807.78㎡の共同住宅が建ち、2LDK6戸と3LDK6戸の計12戸(各63.18㎡)構成です。1995年6月築で築31年、2017年に外装修繕の履歴があります。敷地内に駐車場23台分を備え、現況は賃貸中のオーナーチェンジです。表面利回りは7.36%、想定年間収入は約1,471万円と掲載されています。土地の権利は所有権で、接道は北側の公道4.0m、私道負担の記載はありません。用途地域は準工業地域で建ぺい率60%・容積率200%です。

路線価は令和8年分の路線価図(図番号61024)で北側の接道を追跡し、150,000円/㎡を採りました。この一帯の帯は135,000〜165,000円/㎡に分かれますが、掲載の接道が北側の公道であるためその路線の値を代表値としています。仮に帯の最低値135,000円/㎡を採っても積算割合は81.7%で、当サイトの基準である80%は上回ります。路線価は3年で130,000→135,000→150,000円/㎡と15.4%上昇しました。

なお売主は掲載タイトルで「土地積算78%」と表示していますが、これは当サイトの計算とは前提が異なります。当サイトは相続税路線価に有効宅地面積を掛ける方式で、土地だけなら78.9%、建物を加えて89.58%という結果になりました。掲載に崖条例・擁壁・高低差・土砂災害・再建築の制限に関する記載はいずれもありません。