【積算104.5%】千葉県松戸市・小金城趾駅 徒歩7分の戸建

千葉県松戸市大金平5丁目の戸建賃貸です。最寄りは流鉄流山線の小金城趾駅で徒歩7分、同線の鰭ヶ崎駅が徒歩13分、JR常磐線の北小金駅が徒歩19分と、3駅が徒歩圏にあります。常磐線を使う場合は北小金駅まで歩くことになりますが、日常の足としては小金城趾駅が近く、新松戸で常磐線各駅停車に乗り継ぐ動線も取れます。

木造2階建て3DK(バス・トイレ別)の1戸建てで、土地69.64㎡・建物57.83㎡、1973年1月築です。用途地域は第二種低層住居専用地域、建ぺい率50%・容積率100%で、現況は建ぺい約47.5%・容積約83.0%と指定に収まっています。接道は南東側の公道と北西側の私道の二方向。設備はプロパンガス・公営水道・本下水です。2024年にリフォーム済みと掲載されています。

⚠️ 現況は賃貸中(満室)のオーナーチェンジです。掲載上の満室時年収は144万円(月12万円)、表面利回りは16.01%とされていますが、これは現在の賃料が続いた場合の数字です。室内の内見は借主の同意が要るのが通例で、掲載写真も外観1枚と間取図1枚のみでした。賃貸借契約の条件・敷金の承継・原状回復の取り決めは、契約前に売主へ確認してください。

⚠️ 築53年で、当サイトの計算では木造の法定耐用年数22年を大きく超えるため建物の積算価格は0円としています。つまり積算92.96%は土地の値だけで構成されており、建物の価値をまったく見込んでいません。裏を返せば、リフォーム済みの建物が現に賃料を生んでいる分は評価に入れていないということでもあります。

土地の評価には令和8年分の路線価120,000円/㎡を採りました。掲載の備考には「相続税路線価110,000円/㎡」とありますが、これは令和7年分の値で、令和8年分では120,000円/㎡に改定されています。この路線価は3年で100,000円→110,000円→120,000円と推移しており、2年間で20.0%上昇しています。

土地面積69.64㎡とは別に、私道12.08㎡の負担があります。この12.08㎡は69.64㎡に含まれない別枠として扱い、控除せずに積算しました(根拠は下の「この物件をどう調べたか」に書いています)。仮に内数と解して控除した場合は積算76.8%となり、扱いによって数字が変わる点はご承知おきください。

積算価格は土地8,356,800円・建物0円の合計8,356,800円で、販売価格899万円に対する積算割合は92.96%です。土地の値がほぼ販売価格に並ぶ水準で、駅徒歩7分という立地の戸建賃貸としては土地値の下支えが厚い部類に入ります。ただし築53年の木造であることと、賃借人が付いた状態での取得になることは、上に書いたとおり別途の検討が必要です。