【积算104.5%】千叶县松户市・小金城趾站步行7分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 千叶县松户市大金平5 |
| 最近车站 | 流铁流山线 小金城趾站站 |
| 步行 | 步行7分钟 |
| 积算比例 | 104.5%积算 104.5% |
| 价格 | 800万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 预期收益率 | 16.01% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1973年1月建成(房龄53年) |
| 土地面积 | 69.64㎡ |
| 建筑面积 | 57.83㎡ |
刊登信息
积算评估明细
| 土地积算价格 | 835万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 835万日元 |
| 物业价格 | 800万日元 |
| 积算比例 | 104.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥120,000/㎡ × 土地面积 69.64㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 57.83㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1973年1月建成(房龄53年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +20.0%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 100,000 | — |
| 2025年 | 110,000 | +10.0% |
| 2026年 | 120,000 | +9.1% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们没有直接照搬房源数据,而是对照令和8年分路线价图、房源照片与国土地理院高程数据核实了依据。
尚未确认的事项
- 房源仅有外观照片与户型图各一张,西北侧私道一侧、建筑背面以及与邻地的边界均无法通过照片确认。
- 现状为出租中的业主变更物件。租赁期间、租金调整历史与押金承继条件在房源中均无记载,需向卖方确认。
- 由于没有室内照片,2024年翻新的具体范围无法确认。
- 关于私道12.08㎡,房源仅记载为所有权,未说明共有持分比例以及通行、挖掘承诺的有无。
- 最近车站小金城趾站属于流铁流山线。若要利用JR常磐线,需步行19分钟至北小金站。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
千叶县松户市大金平5丁目的出租独栋住宅。最近车站是流铁流山线的小金城趾站,步行7分钟;同线的鳍崎站步行13分钟,JR常磐线的北小金站步行19分钟,三个车站都在步行范围内。
木造2层3DK(浴室与卫生间分离),土地69.64㎡、建筑57.83㎡,1973年1月建成。用途地域为第二种低层住居专用地域,建蔽率50%、容积率100%,现状为建蔽约47.5%、容积约83.0%,均在指定范围内。东南侧临公道、西北侧临私道。房源信息记载2024年已完成翻新。
⚠️ 现状为出租中(满室)的业主变更物件。房源标示满室时年收入144万日元、表面收益率16.01%,但这是按现行租金持续计算的数字。查看室内通常需要承租人同意,房源图片也只有两张。签约前请务必向卖方确认租赁合同条件、押金承继与恢复原状的约定。
⚠️ 建成已53年,超过木造法定耐用年数22年,因此建筑积算价格计为0日元。也就是说积算92.96%完全由土地价值构成,并未计入已翻新且正在产生租金的建筑价值。
土地评估采用令和8年分路线价120,000日元/㎡。房源备注记载的110,000日元/㎡为令和7年分数值,令和8年分已上调至120,000日元/㎡。三年推移为100,000→110,000→120,000日元/㎡,两年上涨20.0%。
土地面积69.64㎡之外另有私道12.08㎡的负担。我们将这12.08㎡视为不含在69.64㎡内的独立部分,未予扣除(依据见下文调查记录)。若按内数扣除则积算为76.8%,处理方式会改变结果,请留意。
积算价格为土地8,356,800日元、建筑0日元,合计8,356,800日元,对销售价格899万日元的积算比例为92.96%。土地价值几乎与售价持平,对于步行7分钟到站的出租独栋而言,土地价值的支撑较为厚实。但53年木造与带租约取得这两点,仍需按上文所述另行评估。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。