【積算105.7%】東京都北区・赤羽駅 徒歩13分の土地

現地写真は取得に失敗したのではなく、掲載に元から1枚もありません。掲載元の物件データも写真なしの状態で、元付である野村不動産ソリューションズの自社サイトも画像なし、他の不動産ポータルにも同じ物件の掲載は見つかりませんでした。情報公開日が2026年9月7日で、他サイトへ展開される前の新規物件と思われます。したがって擁壁・接道の段差・階段接道は写真で確認できていません。

掲載画像は区画図1枚だけでしたが、これを開いて寸法を読み取りました。方位記号から紙面の向きを確定し、西側の間口が約29.7メートル、北端が約6.3メートル、東側の境界が2.2+4.8+6.6+11.7メートルの折れ線で、南に向かって先細りする細長い三角形の敷地と分かりました。旗竿地ではないため竿部分の控除は不要です。この間口の実測値がセットバック面積の計算にそのまま効いています。

西側3.0メートルの公道は幅員が4メートルに満たないため、道路中心線から2メートル後退した部分は敷地として使えません。区画図で読み取った間口29.7メートルに後退幅0.5メートルを掛けた14.85平方メートルを控除し、有効宅地面積を45.28平方メートルとしました。控除しなければ積算は140%を超えますが、当サイトは後退部分を差し引いた105.7%を採用しています。掲載の「面積仮測量中」という表記どおり、この面積は確定値ではありません。

赤羽西3丁目は町丁の中で路線価が310,000円から440,000円まで幅広く分布しており、施設名からの推定では結論が振れます。そこで元付サイトの地図から物件座標を取り、同じ路線価図に載る街区14点を座標化して図面と実地の対応を最小二乗で較正しました。物件は西側の南北道路(430,000円)と北東の斜め道路(420,000円)に挟まれた角地に落ち、掲載の「二方道路・角地」という記載とも一致します。保守側の420,000円を採用しました。

写真が無い分を国土地理院の1メートル解像度の標高データで補いました。物件を中心に東西32メートルを2メートル刻みで測ると、西端21.8メートルから東端20.3メートルへ1.5メートル下がる約4.7%の緩い傾斜で、1メートル以上の段差はどこにも現れませんでした。南北方向はほぼ水平、前面道路側との差も0.4メートル以内です。掲載の「地勢:平坦」とは一致しますが、隣地境界の塀の土留め高までは分かりません。