【積算183.8%】千葉県千葉市中央区・浜野駅 徒歩10分の土地

平方メートルあたり25,856円という価格の理由は掲載の備考にありました。前面道路に上水道の本管と都市ガスの本管が整備されておらず、上下水道とガスの引き込みがありません。設備欄にあるのは下水道だけです。住宅を建てる場合は本管の新設からの負担が発生し得ます。なお掲載ページ上部の条件タグには上水道と都市ガスが立っていて備考と食い違うため、当サイトでは保守側の「無い」を採りました。

浜野町は路線価図が10面にまたがります。公図に記された地番を国土地理院のデータで座標化しようとしたところ、その地番だけが前後の地番から約600メートル西へ飛ぶ値を返しました。掲載の周辺施設の距離ともまったく合わないため採用せず、前後の地番による挟み込みと、周辺施設6か所の距離による三点測量を突き合わせて図02059と確定しています。この外れ値を信じていれば路線価図を2面分取り違えるところでした。

採用した路線価は区画道路の52,000円/平方メートルです。積算80%に必要な路線価は22,631円/平方メートルで、周辺の帯(49,000円から75,000円)のどれを当てても173%から265%の範囲に収まり、位置の誤差60メートル程度では結論が変わりません。路線価は2024年46,000円、2025年49,000円、2026年52,000円と上昇しています。

接道が南側3.3メートルの公道で幅員4メートルに満たないため、セットバックが必要です。接面9.5メートルに対し、道路中心からの後退なら3.33平方メートルですが、保守側として片側後退0.7メートルで計算した6.65平方メートルを差し引き、有効宅地面積を70.70平方メートルとしました。中心後退で計算した場合は74.03平方メートル・積算192.5%となり、どちらでも結論は変わりません。

この掲載には現地の写真が1枚もありません。物件画像は公図1枚だけで、残る8枚は周辺施設のストック写真でした。他のポータルサイトと売主の自社サイトも当たりましたが、情報公開が前日のため他社へ展開されておらず、写真を補えませんでした。そのため擁壁・前面道路との段差・階段接道・連棟のいずれも判定できていません。代替として国土地理院の標高データで周辺100メートル四方を9点測り、標高1.7〜2.7メートルの平坦な低地であることは確認しています。

契約不適合責任は免責、売主による確定測量は行わず現況引渡しで、寸法や面積が増減する場合があると掲載にあります。越境等がある可能性についての記載もあります。地目は宅地、土地権利は所有権で、再建築不可・但し書き道路・がけ条例の記載はありません。