【積算140%】千葉県船橋市・馬込沢駅 徒歩19分の戸建

丸山4丁目は路線価図が4面にまたがるため、掲載の物件座標と国土地理院のデータで座標化した街区1番から49番までを突き合わせて位置を絞りました。物件は北端側の21番と22番の間に落ち、馬込沢駅からの直線距離1.29キロメートルが掲載の徒歩19分とも整合します(丁目の重心を採ると1.05キロメートル=15分相当で合いません)。この一帯の区画道路はほぼすべて82,000円で、最頻値も同じです。

路線価図上の街区番号16点と実座標を最小二乗で対応づけた較正の残差が約17メートルあり、1街区分の不確かさが残ります。そこで隣接するすべての帯でも計算しました。北西隣の74,000円で126.3%、線路西側の71,000円で121.2%、町丁内の最低帯66,000円相当でも112.7%となり、どの帯を当てても80%を大きく上回ります。路線価は2024年72,000円、2025年78,000円、2026年82,000円と2年で14%上昇しています。

前面道路は幅4.0メートルの私道で、接面は6.9メートルです。掲載HTMLを全文検索したところ、私道の持分についての記載は本物件にはなく(1件ヒットしたのはサイドバーにある同業者の別物件でした)、「承諾」「掘削」「通行」はいずれも0件でした。私道負担の面積欄は「なし」です。つまり持分や承諾が無いと明記されているのではなく、欄そのものが空という状態です。

掲載9枚のうち屋外の写真は外観1枚だけで、残りは間取図と室内でした。その1枚に前面道路と敷地全景が写っていたので、下部を2倍に拡大して接道部を確認しています。敷地の地盤は道路とほぼ同じ高さで、境にコンクリートの縁石が見えるだけです。門扉部の土間コンクリートは道路と面一で、階段はありません。国土地理院の標高データでも敷地中心から半径25メートルの14点が26.5から27.2メートルで、高低差は最大0.70メートルでした。

木造平屋建3DK、1972年3月築で築54年7か月です。木造の法定耐用年数22年を大幅に超えているため建物の評価は0円としました。積算140.0%は土地だけで成立している数字です。建物面積33.12平方メートルに対し土地が99.00平方メートルあるので、建て替えや更地としての利用の余地があります。

設備は浄化槽・上水道・都市ガス・電気で、公共下水道には未接続です。接続する場合は工事費がかかります。駐車場の欄は「無」となっています。現況は空家で引渡しは即時可、取引態様は売主です。