【積算109.1%】埼玉県越谷市・大袋駅 徒歩10分の戸建
物件概要
| 所在地 | 埼玉県越谷市大字袋山 |
| 最寄駅 | 東武伊勢崎線 大袋駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩10分 |
| 積算割合 | 109.1%積算 109.1% |
| 価格 | 700万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 9.94% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1973年12月築(築52年) |
| 土地面積 | 72.73㎡ |
| 建物面積 | 45.51㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 700万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 763万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 763万円 |
| 物件価格 | 700万円 |
| 積算割合 | 109.1% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥105,000/㎡ × 土地面積 72.73㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 45.51㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1973年12月築(築52年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +8.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 97,000 | — |
| 2025年 | 100,000 | +3.1% |
| 2026年 | 105,000 | +5.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載写真9枚と間取図、令和8年分の路線価図に当たって数値を確かめました。連棟(長屋)ではないかを疑ったので、その判定の過程も残しています。
確認できていないこと
- 現況は賃貸中のオーナーチェンジで、引渡しは相談となっています。入居者の契約内容や賃料の推移は掲載からは読み取れません。
- 掲載画像は9枚とも360×640ピクセルしかなく、高解像度版が用意されていません。外壁や基礎の劣化の程度までは写真から判断できていません。
- 築52年のため、購入後に必要になる修繕の範囲と費用は現地確認が要ります。売主が契約不適合責任を負わない条件である点も踏まえる必要があります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
築52年の木造住宅が建つ賃貸中の一戸建てです。木造の法定耐用年数22年を大きく超えているため、当サイトの積算評価では建物の価値を0円として計算しています。売主が契約不適合責任を負わない条件で、掲載にも建物の老朽化が明記されています。購入後に修繕費が必要になる前提で見る物件です。
東武伊勢崎線の大袋駅から徒歩10分。北千住まで約30分、東京駅までは乗り換えを含めて約45分です。敷地の隣にスーパーが徒歩1〜2分の距離にあり、ドラッグストア・小学校・郵便局も徒歩圏にそろっています。
土地は72.73㎡(公簿)で間口9.0m、西側の幅員4.0mの道路に接面9.0mで接しています。私道負担はなく、地勢は平坦、セットバックの記載もありません。建物は木造2階建の3SDKで延床45.51㎡、1階にサンルームが付いています。
当初は連棟(長屋・テラスハウス)ではないかを疑いました。外観写真1枚では屋根の軒とバルコニーの手すりが左隣の住戸まで続いているように見えたためです。間取図を拡大して確認したところ、2階の左右両方の外壁に引違い窓が描かれていました。住戸を仕切る界壁には窓を設けられないため、両側に窓がある時点で連棟ではありません。航空写真でも、この建物は独立した瓦屋根の単独棟で、北隣はシルバーの寄棟屋根、南隣は濃色屋根とそれぞれ別の棟でした。写真で連続して見えた部分は、拡大するとこの物件自身のバルコニーと簾(よしず)でした。
積算評価は令和8年分の相続税路線価105,000円/㎡を採用し、土地積算763万円に対して価格700万円で、積算割合は109.1%です。この路線価は令和6年97,000円/㎡→令和7年100,000円/㎡→令和8年105,000円/㎡と3年連続で上昇しています。表面利回りは掲載ベースで9.94%ですが、築年数を踏まえると修繕の見込みを差し引いて考える必要があります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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