【積算143.2%】埼玉県川越市・上福岡駅 徒歩20分の戸建

東武東上線の上福岡駅から徒歩20分、川越市大字藤間の木造戸建てです。上福岡駅からは池袋まで急行で35分ほどで、新河岸駅も徒歩21分の距離にあります。国土地理院の5mレーザ測量データで敷地周辺の標高を測ったところ、東西200m・南北175mにわたって起伏0.5m以内の平坦面でした。新河岸川の低地へ下る段丘の斜面は東へ約150m、南へ約120m離れており、掲載の「地勢:平坦」と一致します。

土地95.44㎡(約28.9坪)に建物93.14㎡の4DK、1986年3月築で築40年になります。北東側の幅員4.0m私道に接する角地で、この私道は建築基準法42条1項5号の位置指定道路にあたるため、幅員4.0mでセットバックは不要です。私道負担面積は掲載で「なし」、地目は宅地、再建築不可・がけ条例・但し書き道路の記載はいずれもありません。現況は空家で、引渡し時期は相談となっています。

⚠️ 掲載写真11枚のうち現地写真は外観1枚だけで、前面の私道そのものを正面から写した写真がありません。外観写真からは、玄関アプローチの総高低差が約35〜40cm(2段程度)、右手の隣地境界はコンクリートブロック塀3段程度で敷地側と同レベル、左手は門柱とフェンスで左右の地盤に高低差なし、と読み取れます。擁壁・法面・1m以上の段差は確認できませんでしたが、私道と敷地の間の段差だけは写真では検証できていません。この点は現地でご確認ください。

掲載の「こだわり条件」には南向き・駐車場2台以上とありますが、備考欄の主要採光面は西向きで、物件概要の駐車場欄は空欄と台数の裏付けがありません。当サイトでは保守的に、採光は西向き・駐車場は要確認として扱っています。

所在地が「大字藤間」であることから評価倍率地域(路線価が設定されず積算計算ができない地域)を疑いましたが、大字藤間は路線価図12面に載っており対象地は路線価地域内でした。用途地域が第一種住居地域で建ぺい・容積の指定がある点も、市街化調整区域ではないことの裏づけになります。築40年の木造は法定耐用年数22年を超えるため建物の評価は0円とし、土地だけで積算を出しています。