【積算133.2%】東京都日野市・高幡不動駅 徒歩11分の一棟アパート

京王線の高幡不動駅から徒歩11分、日野市南平4丁目のRC造3階建・総戸数15戸の一棟マンションです。高幡不動駅は京王線と多摩モノレールが使え、新宿までは特急で35分ほど。京王線の南平駅も徒歩21分の距離にあります。

1993年9月築で築33年、土地1,876.46㎡(公簿)に延床1,037.38㎡が建っています。土地に対して建物が小さく、第一種低層住居専用地域の指定(建ぺい40%・容積80%)に対して現況の容積率は約55%と余裕があります。東側の幅員4.0m公道に接道し、土地の権利は所有権、私道負担なし、セットバックも不要です。再建築不可・がけ条例・借地権のいずれの記載もありません。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、年間想定家賃収入1,726万円・表面利回り5.85%です。

積算の内訳は土地が約2億9,085万円、建物が約1億197万円で、RC造の法定耐用年数47年に対して築33年のため残存14年分が建物評価として残ります。土地だけでも価格をほぼ回収できる水準ですが、この物件は積算の26%を建物が占めており、築年数が進むにつれてこの部分は毎年減っていきます。利回り5.85%という数字自体は、当サイトで扱う収益物件のなかでは高いほうではありません。

外観写真3枚を確認しました。前面の駐車場から見た全景では建物と駐車場が同一レベルで路面との段差がなく、エントランス側もブロック舗装のアプローチが道路から玄関まで平坦に続き、段差は玄関ポーチの2〜3段(合計30〜40cm程度)のみです。敷地外周の化粧コンクリート壁は、写真で壁の足元が駐車場のアスファルトに接地しているのが見え、壁の向こうの隣地住宅も同レベルに建っているため、土を留める擁壁ではなく目隠し・境界用の独立壁と判断しました。国土地理院の標高データでも当該ブロックは71.2〜73.4mでほぼ平坦で、80〜115mに上がる丘陵は南〜南東側にずれています。

⚠️ 掲載の地図が非公開(座標が空欄)のため、物件の正確な位置は特定できていません。掲載の駅徒歩分数と町丁の境界から、南平4丁目のうち京王線と北野街道に挟まれた東側ブロックと判断して路線価を採っています。記事に載せている周辺施設までの距離も、物件からではなく南平4丁目の町丁重心からの直線距離である点にご留意ください。