【積算107.4%】千葉県流山市・江戸川台駅 徒歩15分の土地

東武野田線の江戸川台駅と運河駅がどちらも徒歩15分、流山市大字東深井の建築条件なし売地です。コープ東深井店やベルク流山東深井店が徒歩5分圏にあり、東深井17号公園は約200mの距離にあります。

土地は176.00㎡(公簿・約53.23坪)で価格1,180万円。ただし区画図で確認すると旗竿地で、幅約2.2m×奥行約10.6mの通路部分(約23.32㎡)が含まれています。区画図の全周寸法から敷地の面積を計算し直すと約175.0㎡となり掲載の176㎡とほぼ一致するため、この通路は掲載面積の内側にあると判断しました。積算は通路を差し引いた有効宅地152.68㎡で計算しています。

所在地が「大字東深井」で地目が山林のため、路線価が設定されない評価倍率地域かどうかを最初に確認しました。結論として対象地一帯は路線価地域で、図09195には全路線に価格が付いています。掲載も市街化区域・第1種低層住居専用地域・建ぺい60%・容積150%と明記しており、これは市街化調整区域には付かない指定です。

私道負担面積155.00㎡は共有持分4/20の分数表記で、区画図でも敷地とは別枠に「私道 幅員約4.5m」と描かれています。別筆の共有私道と判断し、土地面積からの控除はしていません。

掲載写真5枚を確認しました。前面私道から通路部分のコンクリート土間、門扉を経て敷地内までが連続した平坦面で、段差も階段もありません。西側には高さ約1.8〜2.0mのコンクリート板塀が続きますが、拡大すると背後に架線柱と架線が見え、これは東武野田線の線路境界の柵でした。壁の足元は舗装にそのまま接していて左右の地盤に段差はなく、薄板パネルと細い支柱という構造自体が土を留める形式ではありません。東側の隣地境界もメッシュフェンスだけで地盤は同レベルです。

⚠️ 留意点を3つ挙げます。1つ目は敷地の西側が東武野田線の線路に近接していること。写真にも線路境界の塀と架線柱が写っており、騒音は現地で確かめる価値があります。2つ目は現況が「建物有」で古家が残っていること(こだわり条件には「更地」の表示もありますが、保守的に古家ありとして扱っています)。3つ目は前面が私道で接面が2.2mと狭いため、私道の通行・掘削の承諾状況を確認しておく必要があることです。