【积算107.4%】千叶县流山市・江户川台站步行15分钟的土地

位于千叶县流山市大字东深井的无建筑条件售地，距东武野田线江户川台站与运河站均步行15分钟。Co-op东深井店与Belc流山东深井店在步行5分钟范围内，东深井17号公园约200米。

土地176.00平方米(公簿・约53.23坪)，售价1,180万日元。但从区划图确认为旗杆地，包含宽约2.2米、进深约10.6米的通道部分(约23.32平方米)。以区划图的周边尺寸重新计算面积约为175.0平方米，与房源的176平方米基本一致，因此判断该通道包含在房源面积之内。积算采用扣除通道后的有效宅地152.68平方米。

由于地址为大字东深井、地目为山林，我们首先确认是否属于不公布路线价的评价倍率地区。结论是对象地一带属路线价地区，图09195的所有道路均标有价格。房源也明确标注为市街化区域、第1种低层住居专用地域、建蔽率60%、容积率150%，这些是市街化调整区域不会有的指定。

私道负担面积155.00平方米为共有持分4/20的分数表记，区划图中也另行绘有「私道 宽约4.5米」。判断为另一笔共有私道，未从土地面积中扣除。

我们查看了5张房源照片。从前面私道经通道部分的混凝土地坪、门扉直至地块内部为连续的平坦面，没有台阶或阶梯。西侧连续着高约1.8〜2.0米的混凝土板墙，但放大后可见其背后有架线柱与架线，判断为东武野田线的线路边界围栏。墙脚直接与铺装相接，左右地盘没有高差痕迹。东侧邻地边界仅为网状围栏，地盘也处于同一水平。

⚠️ 有三点需要留意。第一，地块西侧紧邻东武野田线，照片中也能看到线路边界的围墙与架线柱，噪音值得到现场确认。第二，现状为「建物有」，旧屋仍在(特色条件中也有「更地」标注，本站保守地按有旧屋处理)。第三，前面为私道且接面仅2.2米，私道的通行与挖掘承诺状况有必要确认。