【積算145.3%】千葉県船橋市・東中山駅 徒歩4分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市東中山1丁目 |
| 最寄駅 | 京成本線 東中山駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩4分 |
| 積算割合 | 145.3%積算 145.3% |
| 価格 | 6,480万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2003年10月築(築22年) |
| 土地面積 | 427.94㎡ |
| 建物面積 | 215.29㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 6,480万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 9,414万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 9,414万円 |
| 物件価格 | 6,480万円 |
| 積算割合 | 145.3% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥220,000/㎡ × 土地面積 427.94㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 215.29㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2003年10月築(築22年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +12.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 195,000 | — |
| 2025年 | 210,000 | +7.7% |
| 2026年 | 220,000 | +4.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載の外観写真1枚を拡大して境界の土留め高を測り、令和8年分の路線価図では街区座標で位置を較正してから代表値を決めています。
確認できていないこと
- 接道状況の欄が空欄で、前面道路の幅員・種別・方位がいずれも掲載されていません。再建築の可否は役所と仲介への確認が必要です。
- 前面道路を正面から写した写真が無いため、道路と敷地の高低差は間接的な確認にとどまっています。
- 町丁内に約15mの崖線があり、番地が非公開のため敷地がその際にあるかを特定できていません。崖線際であれば擁壁と千葉県のがけ条例の確認が要ります。
- 建ぺい率40%・容積率80%のため、建て替える場合の規模は建築面積171㎡・延床342㎡が上限です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成本線の東中山駅から徒歩4分に建つ、木造3階建の注文住宅です。2003年10月築で築22年、土地427.94㎡(約129坪)・延床215.29㎡という規模があります。間取りは1階が和室8畳と洋室13畳と納戸、2階がLDK24畳(床暖房付き)と洋室10畳、3階が洋室14.9畳とウォークインクローゼットで、洗面所が各階に配置されています。駅から徒歩4分で総武線の下総中山駅も利用でき、都心へは40分前後です。
⚠️ 接道状況の欄が空欄で、前面道路の幅員・種別・方位がいずれも掲載されていません。当サイトでは同じように接道欄が空欄だった物件が、後から再建築不可と判明した例を複数抱えています。再建築の可否は、契約前に役所と仲介へご確認ください。
⚠️ もう一点、現地の高低差が確認しきれていません。掲載写真10枚のうち現地写真は外観1枚だけで、前面道路を正面から写したカットがありません。外観写真の範囲では境界の塗り壁が土留め高0.3〜0.5m程度、前庭から玄関までの階段も3段(約0.5m)で、いずれも当サイトの除外基準である1mを下回っています。ただし国土地理院の測量データで東中山1丁目を調べると、南西側の低地(標高2.6〜3.8m)と北東側の台地(標高17.1〜19.2m)の間に約15mの崖線が走っています。番地が非公開で敷地がどの街区にあるか特定できないため、崖線際に建つ場合は擁壁と千葉県のがけ条例の確認が要ります。
積算評価は土地9,415万円(路線価220,000円/㎡ × 427.94㎡)です。木造の法定耐用年数22年に対して築22年ちょうどのため建物の評価は0円とし、土地だけで売出価格6,480万円に対する積算割合は145.3%となります。路線価は2024年195,000円 → 2025年210,000円 → 2026年220,000円と3年で12.8%上昇しました。
用途地域が第一種低層住居専用地域で建ぺい率40%・容積率80%と低いため、建て替える場合の規模は建築面積171㎡・延床342㎡が上限です。現在の延床215.29㎡は容積の範囲に収まっています。駅徒歩4分・土地129坪という条件に対して積算割合が145%と高い一方、接道と高低差の2点が未確認である点が判断の分かれ目になります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。