【積算121.4%】東京都江戸川区・新小岩駅 徒歩16分の戸建

JR総武線の新小岩駅から徒歩16分、江戸川区本一色3丁目の中古一戸建てです。1964年8月築の木造2階建で築61年、土地54.54㎡(約16.5坪)・延床40.82㎡の3Kです。小岩駅・篠崎駅へのバス便もあり、新小岩から東京駅までは20分台で到達できます。周辺は第一種中高層住居専用地域の住宅地で、ドラッグストアやスーパー、コンビニが徒歩3〜5分圏に揃っています。

⚠️ 前面道路が西側3m幅で、建築基準法が定める4mに足りません。この幅員は42条2項道路である可能性が高く、その場合は建て替え時に道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。ところが掲載のどこにもセットバック面積の記載がなく、図面も平面図だけで配置図・敷地求積がないため、後退で失われる面積を特定できませんでした。当サイトの運用では面積が不明な場合は控除しないため、積算は掲載の54.54㎡で計算しています。仮に間口5.5m×後退0.5m=2.75㎡を控除しても積算は115.3%で、80%の基準は変わりません。

積算評価は土地1,554万円(路線価285,000円/㎡ × 54.54㎡)です。築61年の木造は法定耐用年数22年を大きく超えているため建物の評価は0円とし、土地だけで売出価格1,280万円に対する積算割合は121.4%となります。路線価は2024年260,000円 → 2025年275,000円 → 2026年285,000円と3年で9.6%上昇しました。

写真判定では、前面道路は平坦なブロック舗装で敷地とほぼ同じ高さ、玄関へは沓摺の1段のみでした。玄関脇のレンガ積みの花壇は土留め高0.55〜0.60mで、当サイトの除外基準1mを下回ります。隣地境界を含めて敷地の周囲に擁壁は見当たらず、右側面に隣家との離隔があるため連棟でもありません。

土地16.5坪と小ぶりですが、23区内で1,280万円という価格に対して積算121.4%が出ています。前面道路が3mであることと、建ぺい率50%・容積率100%という指定を踏まえると、建て替え時の規模は限られます。販売図面には「収益物件としても利用可能」と記載がありますが、想定家賃や利回りの掲載はありません。