【积算121.4%】东京都江戸川区・新小岩站步行16分钟的独栋住宅
物业概要
| 所在地 | 东京都江戸川区本一色3丁目 |
| 最近车站 | JR总武线 新小岩站 |
| 步行 | 步行16分钟 |
| 积算比例 | 121.4%积算 121.4% |
| 价格 | 1,280万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1964年8月建成(房龄62年) |
| 土地面积 | 54.54㎡ |
| 建筑面积 | 40.82㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| SUUMO | 1,280万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,554万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 1,554万日元 |
| 物业价格 | 1,280万日元 |
| 积算比例 | 121.4% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥285,000/㎡ × 土地面积 54.54㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 40.82㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1964年8月建成(房龄62年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +9.6%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 260,000 | — |
| 2025年 | 275,000 | +5.8% |
| 2026年 | 285,000 | +3.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
我们打开刊登的两张照片，以两个基准物测量玄关旁花坛的挡土高度，并在令和8年分的路线价图上以街区坐标确定位置后决定代表值。
尚未确认的事项
- 前面道路为西侧3米宽，不足规定的4米。若属42条2项道路则需后退，但挂牌无后退面积的记载，无法确认实际将损失多少平方米。
- 建蔽率50%、容积率100%，重建时的规模可能小于现状。
- 关于房龄61年的建筑物，挂牌未记载维修履历与抗震加固的有无。
- 销售图纸记载「亦可作为收益物件使用」，但未刊登预想租金与收益率。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
本物件是位于江户川区本一色3丁目、JR总武线新小岩站步行16分钟处的中古独栋住宅。1964年8月建成的木造两层建筑，房龄61年，土地54.54平方米(约16.5坪)、延床40.82平方米，户型为3K。另有前往小岩站与筱崎站的巴士，从新小岩至东京站约20分钟出头。周边为第一种中高层住居专用地域的住宅区，药妆店、超市与便利店均在步行3〜5分钟圈内。
⚠️ 前面道路为西侧3米宽，不足建筑基准法规定的4米。该宽度很可能属于42条2项道路，若如此，重建时需将敷地后退至道路中心线起2米的位置。然而挂牌的任何位置均无后退用地面积的记载，图纸也仅有平面图而无配置图与敷地求积，因此无法确定后退将损失多少面积。本站的做法是在面积不明时不予扣除，故积算以挂牌的54.54平方米计算。即使假设扣除间口5.5米×后退0.5米=2.75平方米，积算仍为115.3%，80%的基准不变。
积算评估为土地1,554万日元(路线价285,000日元/平方米 × 54.54平方米)。房龄61年的木造建筑已大幅超过法定耐用年数22年，故建筑物评估为0日元，仅土地相对售价1,280万日元的积算比例为121.4%。路线价由2024年260,000日元、2025年275,000日元升至2026年285,000日元，三年上涨9.6%。
照片判定方面，前面道路为平坦的块石铺装，与敷地几乎处于同一高度，至玄关仅有门槛一级台阶。玄关旁的砖砌花坛挡土高度为0.55〜0.60米，低于本站1米的排除基准。包括邻地边界在内，敷地周围均未见挡土墙；右侧面与邻家之间有间隔，因此并非连栋建筑。
土地16.5坪虽然偏小，但在23区内以1,280万日元的价格实现了121.4%的积算比例。考虑到前面道路为3米以及建蔽率50%、容积率100%的指定，重建时的规模会受到限制。销售图纸中记载「亦可作为收益物件使用」，但未刊登预想租金与收益率。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
同区域物业
