【積算85.8%】埼玉県川口市・見沼代親水公園駅 徒歩10分の戸建

大字東本郷は新郷東部第2土地区画整理事業の施行区域にあたり、国税庁の評価倍率表(令和8年分・川口市6頁)では宅地・田・畑・山林・原野のすべてが「個別評価」とされ、路線価が公表されていません。図28129はほぼ全面、図28139・28140・28151の大字東本郷部分も全域がハッチで数値が入っておらず、4図を実際に開いて確認しました。したがって以下の単価は公表値ではなく、周辺帯からの推計です。

住所が大字までしか公開されておらず掲載HTMLにも座標がないため、駅からの図上距離で位置を絞りました。見沼代親水公園駅は図28151の右下にあり、大字東本郷の南端(足立区境)までの図上距離505〜548ポイントは縮尺約1.6m/ptで808〜877m、徒歩10〜11分にあたります。掲載の徒歩10分と一致するため、施行区域の最南部と判断しました。約3km北にも同じ大字東本郷がありますが、駅から徒歩37分相当で徒歩10分とは両立しません。

周辺の公表帯は、西側の本郷線が165D・160D、東側の草加市遊馬町が130D〜145D、北東の榛松1丁目・遊馬町が125D〜150Dでした。路線価が公表されていない土地は周辺帯の最低値を採るという当サイトの方針に従い、125,000円/㎡を採用しています。東隣の130Dなら87.5%、西側の165Dなら98.9%です。80%を割るのは107,059円/㎡を下回った場合で、採用値に対して15%の余裕があります。

ただし約3km北の大字東本郷(図28128)には100D〜115Dの路線価地域が実在し、仮に110Dなら81.0%、105Dなら79.3%で結論が反転します。この帯は物件位置から遠く用途地域も異なるため周辺帯には採りませんでしたが、推計である以上この幅は残ります。公表された路線価に基づく他の物件と同じ確度では読めない点にご留意ください。

掲載5枚(外観1・間取図1・周辺施設3)をすべて確認しました。外観写真は前面道路側から撮られており、道路から敷地までの土間コンクリートが段差なく続いています。左右の隣地境界は木製フェンスと低い縁石だけで両側の地盤は同レベル、土留めとして機能する壁はありません。玄関ポーチはタイル1段(約15cm)のみで、法面・傾斜地・階段接道はいずれも見当たらず、旗竿地の兆候もありません。ただし現地写真が外観1枚だけのため、敷地の奥や裏側の境界は確認できていません。

木造で2020年8月築のため築6年、法定耐用年数22年に対して残り16年です。220,000円/㎡ × 86.11㎡ × 16/22 = 13,777,600円が積算に乗り、これは積算全体の53%にあたります。建物の比重が高いため、経年にともなう積算割合の下がり方は土地中心の物件より速くなります。