【积算85.8%】埼玉县川口市・见沼代亲水公园站步行10分钟的独栋住宅

大字东本乡位于新乡东部第2土地区划整理事业施行区域内，国税厅令和8年度川口市评价倍率表（第6页）将宅地、田、畑、山林、原野全部列为「个别评价」，未公布路线价。28129号图几乎整面、28139／28140／28151号图中大字东本乡的部分也全域为阴影、无数值，我们已实际打开这4张图确认。因此以下单价并非公布值，而是依周边价格带推算的估值。

由于地址仅公开至大字一级、房源HTML中也无坐标，我们以图上与车站的距离来缩小位置范围。见沼代亲水公园站位于28151号图右下方，至大字东本乡南端（足立区界）的图上距离为505〜548点，按约1.6米/点换算为808〜877米，即步行10〜11分钟，与房源所载的步行10分钟一致，故判断房源位于施行区域最南部。北侧约3公里处虽也有大字东本乡，但距车站相当于步行37分钟，与步行10分钟无法并存。

周边已公布的价格带为：西侧本乡线165D与160D；东侧草加市游马町130D〜145D；东北侧榛松1丁目与游马町125D〜150D。依照本站「未公布路线价时采用周边最低值」的方针，采用125,000日元/㎡。若采东侧的130D则为87.5%，采西侧的165D则为98.9%。跌破80%需低于107,059日元/㎡，相对采用值尚有15%的余裕。

但北侧约3公里处的大字东本乡（28128号图）确实存在100D〜115D的路线价地区，若为110D则积算81.0%、105D则为79.3%，足以推翻结论。该价格带距房源较远且用途地区不同，故未纳入周边帯，但既然是推算，这一区间的不确定性依然存在。请留意本房源无法以与依据公布路线价的房源相同的确信度来解读。

我们打开了全部5张照片（外观1张、平面图1张、周边设施3张）。外观照片自前方道路侧拍摄，自道路至宅地的水泥地坪无高差相连。左右邻地边界仅有木制围栏与低矮路缘石，两侧地面同高，不存在起挡土作用的墙体。玄关门廊仅为一级瓷砖台阶（约15厘米）。未见法面、倾斜地或台阶接道，也无旗杆形地块的迹象。不过现场照片仅有外观1张，宅地深处与背面边界未能确认。

该建筑为木造、2020年8月竣工，房龄6年，22年法定耐用年限尚余16年。220,000日元/㎡ × 86.11㎡ × 16/22 = 13,777,600日元计入积算，占积算总额的53%。由于建筑物占比较高，积算比例随年份下降的速度会快于以土地为主的房源。