【積算80.6%】千葉県八千代市・八千代台駅 徒歩4分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 千葉県八千代市八千代台北5丁目 |
| 最寄駅 | 京成本線 八千代台駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩4分 |
| 積算割合 | 80.6%積算 80.6% |
| 価格 | 9,800万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 9% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1988年7月築(築38年) |
| 土地面積 | 231.39㎡ |
| 建物面積 | 608.82㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 9,800万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 4,049万円 |
| 建物積算価格 | 3,847万円 |
| 積算価格合計 | 7,896万円 |
| 物件価格 | 9,800万円 |
| 積算割合 | 80.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥175,000/㎡ × 土地面積 231.39㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 608.82㎡ × 残存耐用年数9年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1988年7月築(築38年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +16.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 150,000 | — |
| 2025年 | 160,000 | +6.7% |
| 2026年 | 175,000 | +9.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
番地が公開されていない物件なので、掲載の接道幅・用途地域・図上の道路描画幅・外観写真の4点から前面道路を特定し、街区番号3点で図を較正してから路線価を読んでいます。写真は2枚しかないため、敷地周囲の高低差は国土地理院の標高データ9点で補いました。
確認できていないこと
- 掲載に番地が無く、敷地が幹線道路に面しているという前提で路線価を採っています。町丁内側の区画道路であれば積算は71.1〜75.9%となり80%を下回るため、番地と接道の確認が要ります。
- 写真が西側正面の1方向のみで、敷地の奥や東・南・北の境界は写っていません。標高データで高低差0.2mを確認していますが、境界の構造物そのものは現地での確認が要ります。
- 満室稼働のオーナーチェンジと掲載にありますが、各戸の賃料内訳・契約期間・敷金の引き継ぎ条件は記載がありません。表面利回り9.00%は公租公課や維持管理費を差し引く前の数字です。
- 令和7年12月に屋上防水工事と4階住居のリフォームが実施済みですが、給排水管の更新履歴とエレベーターの改修・更新時期は掲載に記載がありません。築38年のRC造では確認が要る項目です。
- 住戸構成に事務所1戸が含まれています。用途地域は近隣商業地域なので使用は可能ですが、住宅用途との賃料水準や契約形態の違いは売主への確認が要ります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成本線の八千代台駅から徒歩4分、八千代市八千代台北5丁目のRC造一棟売りマンションです。1988年7月築の4階建で築38年、土地231.39㎡・使用部分面積608.82㎡の総戸数11戸。1R4戸・1K2戸・2DK2戸・2LDK1戸・3LDK1戸・事務所1戸という構成で、現況は満室稼働のオーナーチェンジです。表面利回りは9.00%、年間想定家賃収入は881.6万円と掲載されています(公租公課・維持管理費は差し引く前の数字です)。
価格9,800万円に対する積算評価は80.6%で、内訳は土地4,049万円・建物3,847万円です。ただしこの数字には読み方の注意があります。掲載には番地が出ておらず、当サイトは掲載の接道状況「西12.8m」を手がかりに、敷地が八千代台北5丁目の西端を走る幹線道路に面していると判断して路線価175,000円/㎡を採りました。同じ町丁の内側にある区画道路の帯(135,000〜155,000円/㎡)を採ると積算は71.1〜75.9%まで下がります。つまりこの物件の評価は、幹線道路沿いであるという前提に依存しています。用途地域が近隣商業地域(建ぺい80%・容積300%)であること、町丁内で幅員12.8m級の道路がこの1本しかないこと、外観写真が歩道とセンターラインのある通り抜け道路であることの3点が根拠ですが、番地の確認は購入検討時に行ってください。
積算のもう一つの特徴は、建物が積算の48.7%を占めている点です。RC造の法定耐用年数47年に対して築38年で残存9年のため、建物の積算は年およそ427万円ずつ目減りしていきます。土地の比重が高い物件と比べると、積算割合は今後速く下がる性格です。令和7年12月に屋上防水工事と4階住居のリフォームが実施済みと掲載にありますが、給排水管やエレベーターの更新履歴までは記載がありません。
駅徒歩4分という立地で、ワイズマート八千代台アピア店まで238m、セブン-イレブン八千代台駅西口店まで248m、八千代台郵便局まで292mと生活施設が集まっています。土地の路線価は令和6年150,000円/㎡・令和7年160,000円/㎡・令和8年175,000円/㎡と3年連続で上昇しています。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。