【積算86.5%】東京都足立区・大師前駅 徒歩12分の戸建

東京都足立区西新井3丁目、東武伊勢崎線「大師前」駅から徒歩12分の新築戸建です。日暮里・舎人ライナー「谷在家」駅も徒歩16分、東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅も徒歩21分で、2路線3駅が使える立地になります。大師前から西新井で乗り換えれば北千住・上野方面へ出られ、都心への通勤圏に収まります。

2026年6月に完成済みの木造2階建て3SLDK。土地は96.09平米(公簿)、延床は113.72平米です。延床にはビルトイン車庫8.66平米が含まれている点にご注意ください。接道は西側6.0メートルの公道で接面5.8メートル、私道負担はなく、土地の権利は所有権です。用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)。

令和8年分の路線価は270,000円/平米で、土地の積算は25,944,300円。築0年の木造なので建物の積算は25,018,400円が満額残り、合計50,962,700円に対して価格が5,890万円、積算割合は86.5パーセントとなります。路線価は令和6年240,000円 → 令和7年255,000円 → 令和8年270,000円と3年で12.5パーセント上がっています。

掲載写真5枚を確認したところ、敷地は前面道路とほぼ同じ高さで、擁壁や法面、階段接道は見当たりませんでした。隣地境界の化粧ブロックは2段(約40センチ)で、両側の地盤高がほぼ同じため土留めとしては機能していません。国土地理院の標高データで周辺150メートル四方を36点実測したところ起伏は0.6メートルにとどまり、写真判定の結果と整合しています。

一方で、掲載に番地の記載がなく物件の緯度経度も取得できなかったため、路線価をどの区画道路から採るかは推定を含みます。駅からの徒歩分数と街区座標から西新井3丁目の南西側(3〜6番付近)と絞り込んだうえで270,000円/平米を採りましたが、3丁目全体で最も低い250,000円/平米を当てはめても積算割合は83.3パーセントで、推定が多少ずれても80パーセントは下回りません。