【積算86.4%】埼玉県川口市・南鳩ヶ谷駅 徒歩10分の戸建

埼玉県川口市南鳩ヶ谷8丁目、埼玉高速鉄道「南鳩ヶ谷」駅から徒歩10分の新築戸建です。同線「鳩ヶ谷」駅も徒歩21分で利用でき、赤羽岩淵から東京メトロ南北線に直通するため、王子・飯田橋・目黒方面へ乗り換えなしで出られます。

はじめに確認しておきたい点が2つあります。1つは前面道路で、接道は北側3.8メートルの私道です。幅員が4メートル未満であるにもかかわらず、掲載のセットバック欄・私道負担欄はいずれも空欄で、私道の持分の有無と通行掘削の承諾についても記載がありません。建築確認は交付済み(第KSI26-312051039号)で現況も建築中のため再建築の可否そのものは確認できますが、将来の建て替えや配管工事に関わる部分なので、購入前に売主へ持分と承諾書の有無をお確かめください。

もう1つは延床の内訳です。延床114.85平米にはビルトイン車庫15.10平米が含まれており、延床の13パーセントを占めます。当サイトは掲載の延床をそのまま建物の積算に用いているため、車庫部分も居室と同じ単価で評価しています。仮に車庫を除いた99.75平米で計算すると建物の積算は21,945,000円となり、積算割合は78.7パーセントまで下がります。この物件は車庫の扱いによって80パーセントをまたぐ位置にあります。

物件の概要は、2026年9月築の木造3階建て4LDK、土地64.30平米(実測)です。土地の権利は所有権、地目は宅地、用途地域は第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント)。令和8年分の路線価は185,000円/平米で、土地の積算は11,895,500円。築0年の木造なので建物の積算は25,267,000円が満額残り、合計37,162,500円に対して価格が4,299万円、積算割合は86.4パーセントとなります。路線価は令和6年160,000円 → 令和7年170,000円 → 令和8年185,000円と3年で15.6パーセント上がっています。

掲載写真4枚を確認したところ、敷地は前面私道とほぼ同じ高さで、玄関までは1〜2段(約20〜30センチ)でした。東西の隣地境界にコンクリート壁とブロック2段がありますが、いずれも土留め高は0.5メートル未満で、両側の地盤高もほぼ同じです。国土地理院の標高データで周辺60メートル四方を49点実測したところ、起伏は0.3メートル以内でした。区画図でも北側道路に面した整形地で、旗竿地ではありません。