【积算86.4%】埼玉县川口市・南鸠谷站步行10分钟的独栋住宅

位于埼玉县川口市南鸠谷8丁目，埼玉高速铁道「南鸠谷」站步行10分钟的新建独栋住宅。同线「鸠谷」站步行21分钟亦可利用。该线在赤羽岩渊与东京地铁南北线直通运行，可不换乘前往王子、饭田桥、目黑方向。

有两点需要先行确认。其一是前面道路：接道为北侧3.8米私道。宽度不足4米，但刊登的后退（setback）栏与私道负担栏均为空白，关于私道持分的有无以及通行掘削承诺也没有记载。建筑确认已交付（第KSI26-312051039号）且现况为建筑中，可再建性本身能够确认，但这关系到将来的重建与管线施工，请在购买前向卖方确认持分与承诺书的有无。

其二是建筑面积的构成。建筑面积114.85平方米中包含内置车库15.10平方米，占建筑面积的13%。本站的建筑积算直接采用刊登的建筑面积，因此车库部分也按与居室相同的单价评价。若按扣除车库后的99.75平方米重新计算，建筑积算为21,945,000日元，积算比率将降至78.7%。本物件因车库的处理方式而处于80%的临界位置。

物件概要为2026年9月建成的木结构3层4LDK，土地64.30平方米（实测）。土地权利为所有权，地目为宅地，用途地域为第一种中高层住居专用地域（建蔽率60%・容积率200%）。令和8年分路线价为185,000日元/平方米，土地积算11,895,500日元。因是新建房屋，建筑积算25,267,000日元全额保留，合计37,162,500日元，对应售价4,299万日元，积算比率为86.4%。路线价三年间从令和6年160,000日元上涨至令和8年185,000日元，涨幅15.6%。

查看刊登的4张照片，宅地与前面私道基本同高，至玄关为1至2级台阶（约20至30厘米）。东西两侧相邻地边界虽有混凝土墙与2层砌块，但挡土高度均不足0.5米，且两侧地面高度基本一致。以国土地理院标高数据在周边60米范围内实测49点，起伏在0.3米以内。区画图亦显示为面向北侧道路的整形地，并非旗杆地。