【積算102.5%】千葉県船橋市・馬込沢駅 徒歩16分の土地

東武野田線『馬込沢』駅から徒歩16分、千葉県船橋市上山町3丁目の売地です。338.56平方メートル(102.41坪・公簿)の更地で、北側の幅員9.5メートルの公道に間口12.2メートルで直接接しています。建築条件は付いておらず、土地だけを購入して建築会社を自由に選べる形です。現況は更地で、引渡しは即時・更地渡しとされています。

最初にお断りしておきたい点があります。この掲載には現地写真が1枚もありません。掲載されている10枚の内訳は、区画図が1枚、建物プラン例のCGパースと内観イメージが5枚、馬込沢駅やスーパーなど周辺施設の写真が4枚です。『外観』というラベルが付いた写真も実際の土地ではなく建築プランのCGでした。同じ物件がSUUMOにも出ていましたが、画像の構成はアットホームとまったく同じで現地写真はありませんでした。そのため、擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道・法面といった、当サイトが写真で確認している項目をこの物件では確認できていません。サムネイルには誤解を避けるため区画図を使っています。

土地の評価について。上山町3丁目は路線価図が4面にまたがり、区画道路が1平方メートルあたり88,000円から105,000円、木下街道(県道59号市川印西線)沿いが115,000円から135,000円と、どの道路に面するかで大きく開きがあります。掲載の用途地域が第一種住居地域と第一種低層住居専用地域の2種類にまたがること、建ぺい率60パーセント・容積率200パーセントという表示が第一種住居地域の値と一致すること、接道が北側の幅員9.5メートル公道であることを国土数値情報の用途地域データと突き合わせ、木下街道の南側に接する区画と判断しました。そのうえで、当該区間の路線価のうち最も低い西端の115,000円を代表値として採用しています。3年間の推移は105,000円(令和6年)、110,000円(令和7年)、115,000円(令和8年)と上昇が続いています。

この路線価で土地の積算価格を計算すると約3,893万円、販売価格3,800万円に対する積算割合は102.5パーセントとなります。更地のため建物の積算価格はありません。仮に東側の120,000円や125,000円を採れば106.9パーセント・111.4パーセントとさらに上がり、逆に区画道路側の帯を採ったとしても100,000円で89.1パーセント、91,000円で81.1パーセントと、当サイトの基準である80パーセントは下回りません。代表値の選び方が多少ずれても結論が変わらない点は、この物件の評価の確かさにつながっています。

設備面では下水道とプロパンガスの表示があり、上水道と都市ガスのアイコンは点灯していませんでした。引込みの有無と費用負担は売主・仲介への確認が要ります。用途地域が2種類にまたがるため、建てられる建物の容積率は按分計算になります。情報公開日は2026年9月7日で、掲載から日が浅い物件です。現地写真が無いという制約はありますが、間口12.2メートル・幅員9.5メートル公道という接道条件は数字の上では良好で、路線価の3年連続上昇も含めて土地そのものの評価は堅い部類に入ります。現地の状況を自分の目で確かめたうえで検討したい物件です。