【积算102.5%】千叶县船桥市・马込泽站步行16分钟的土地

位于千叶县船桥市上山町3丁目的售地，东武野田线『马込泽』站步行16分钟。土地338.56平方米（登记），北侧直接面向宽9.5米的公路，临路面宽12.2米。没有附带建筑条件，可以只购买土地并自由选择施工方。现状为空地，可即时交付。

首先需要说明一点：该房源没有任何现场照片。10张图片中，区划图1张、样板建筑方案的CG效果图和室内图5张、车站与超市等周边设施照片4张。即使标注为『外观』的照片，也是建筑方案的CG图而非土地本身。同一物件在SUUMO上也有刊登，但图片构成完全相同，同样没有现场照片。因此本站通常通过照片确认的项目——挡土墙的有无、与前方道路的高差、台阶式接道、法面——在本物件均未能确认。为避免误解，缩略图使用了区划图。

关于土地评估。上山町3丁目跨越4张路线价图，各条道路差异很大：区划道路为每平方米88,000至105,000日元，而木下街道（县道59号市川印西线）沿线为115,000至135,000日元。房源标注用地区分跨越第一种住居地域与第一种低层住居专用地域两类。我们取用国土数值信息的用地区分数据，沿垂直于木下街道的断面实测后发现，第一种住居地域仅以道路中心线南北各约30米的带状存在，且房源标注的建蔽率60%、容积率200%与该地域的数值一致。结合北侧9.5米公路接道，判断本物件位于木下街道南侧的区划，并采用该路段中最低的115,000日元作为保守代表值。三年推移为105,000日元（令和6年）、110,000日元（令和7年）、115,000日元（令和8年）。

按此路线价计算，土地积算价格约3,893万日元，相对于售价3,800万日元的积算比率为102.5%。因是空地，没有建筑物积算价格。若采用东侧的120,000日元或125,000日元，则分别为106.9%和111.4%；即便误采区划道路一侧的价格带，100,000日元时为89.1%、91,000日元时为81.1%。代表值的选择即使有所偏差，结论也不会改变，这一点提高了本次评估的可靠性。

设备方面，房源显示有下水道和液化石油气，自来水和城市燃气的图标未点亮，是否已引入以及费用由谁承担需要向卖方或中介确认。由于跨越两类用地区分，实际可建的容积率需按面积分摊计算。信息公开日为2026年9月7日，属于刊登不久的物件。没有现场照片确实是一项限制，但从数据上看，面宽12.2米、前方道路宽9.5米的接道条件良好，加上路线价连续三年上涨，土地本身的评估较为扎实。建议在亲自查看现场后再行考虑。