【積算97.6%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩19分の戸建

砂新田6丁目は路線価図が3面にまたがりますが、住居表示された住宅地の区画はすべて図番号26146の南東部にまとまっていました。国土地理院のアドレス検索で砂新田六丁目の1番と5番を座標化し、図の上の街区番号と突き合わせて縮尺が約0.85メートル毎ポイントと確認したうえで位置を特定しています。新河岸駅からの直線距離が約1.36キロメートルとなり、掲載の徒歩19分とも整合します。

この区画の路線価は1平方メートルあたり96,000円から105,000円に分かれます。区画道路の最頻値である105,000円を代表値としました。隣の図に130,000円から145,000円の帯がありますが、これは大字藤間・藤原町という別の町のものなので採っていません。町内で最も安い96,000円を採っても積算割合は94.8パーセント、100,000円でも96.1パーセントで、代表値の選び方は結論を変えません。3年間の推移は97,000円、100,000円、105,000円と上昇が続いています。

掲載画像10枚をすべて開き、実写の外観2枚と前面道路1枚で敷地の周囲を確認しました。原寸640×480を縮小したうえで、外観写真の下半分は2倍に拡大して敷地前面を精査しています。前面道路との境界はコンクリート縁石だけで、駐車済みの軽自動車のタイヤ径60センチメートルと見比べると土留め高は0.15メートル以下でした。玄関ポーチの2段の段差は玄関ドア高200センチメートルを基準に約0.3メートル。西側の隣地境界も両側の地盤がほぼ同じ高さで、土を留めている壁ではありませんでした。

健美家の土地面積は掲載サイトの定義上「私道を除いた土地の面積」で、備考の面積計測方式は実測とされています。私道負担・セットバックの記載はなく、写真でも通路状の竿部分や傾斜部分は認められませんでした。間口いっぱいに前面道路へ接する整形地のため、掲載の117.10平方メートルをそのまま積算の対象としています。

2026年9月完成予定の新築のため、建物の積算価格が満額残ります。木造の再調達価格1平方メートルあたり220,000円に延床107.44平方メートルを掛けた約2,364万円がそのまま建物の積算価格で、積算全体の66パーセントを占めます。建物面積にビルトイン車庫を含む旨の記載はなく、写真でも駐車スペースは建物の外側にある平場でした。

この図の北西半分にあたる大字砂久保・大字今福は路線価が設定されない評価倍率地域ですが、対象の砂新田6丁目の住宅地区画には路線価が付いており、路線価による評価ができることを確認しています。借地権割合の記号は3年ともDで、当サイトが除外の対象にしているE以下には当たりません。