【積算90.7%】東京都世田谷区・仙川駅 徒歩17分の一棟アパート

京王線「仙川」駅から徒歩17分、世田谷区の西端にあたる上祖師谷4丁目の一棟アパートです。小田急線「成城学園前」駅も徒歩24分の距離にあり、調布市入間町と隣接する低層住宅地に位置しています。

⚠️ この物件は掲載に室内外とも写真が1枚もありません。健美家・SUUMO・楽待・LIFULL HOME'S を横断して同一物件の掲載を探しましたが見つからず、写真からは擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道・連棟かどうか・敷地の形状(旗竿地かどうか)のいずれも確認できていません。代わりに国土地理院の1メートル解像度レーザ測量データで敷地周辺80メートル四方を実測したところ、標高は46.1〜47.0メートルに収まり全体の高低差は0.6メートル、隣り合う4メートル間の最大差も0.2メートルでした。武蔵野台地上の平坦地で、1メートル以上の土留めや接道段差が存在する余地はありません。ただし敷地の形状だけは空中写真の解像度では確定できませんでした。

土地192.05平方メートル、延床155.25平方メートルの木造2階建で、2012年11月築の築13年です。木造の法定耐用年数22年に対して残存9年があるため、建物にも約1,397万円の積算が残ります。相続税路線価は令和8年分で390,000円/平方メートル、土地の積算は約7,490万円となり、建物と合わせた積算割合は90.7パーセントです。路線価は令和6年350,000円、令和7年370,000円、令和8年390,000円と3年連続で毎年20,000円ずつ上昇しています。

現況は賃貸中のオーナーチェンジで、年間想定家賃収入516万円、表面利回りは5.26パーセントです。接道は南側の幅4.5メートル私道で、掲載上の私道負担面積はありません。

⚠️ 敷地の形状について補足します。仮にこの土地が旗竿地で、幅3メートル×奥行10メートルの通路部分30平方メートルを積算対象から差し引いた場合、積算割合は78.7パーセントとなり当サイトの基準である80パーセントを下回ります。掲載にも写真にも旗竿を示す記載や図示はありませんが、写真が無いため否定もできていません。購入を検討される際は公図と現地で敷地の形をご確認ください。

用途地域は掲載に記載がなく、建ぺい率50パーセント・容積率100パーセントという数値だけが示されています。地目・地勢・都市計画の欄も空欄で、記入されていない項目が多い掲載です。周辺施設までの距離は掲載元が示す物件からの距離を採用しています。