【積算85.4%】東京都江戸川区・京成小岩駅 徒歩5分の戸建

令和8年分の路線価図(図番号53003)で北小岩6丁目の区画道路を実測しました。街区24番を囲む道路は東側の南北道路が320C、街区23番との間の東西道路が320C、街区22番との間が330Cで、この一帯の区画道路の最頻値は320Cです。町丁内には商店街筋の370Cから510Cの帯(丸印=普通商業・併用住宅地区)も走っていますが、住宅地の区画道路とは性格が違うため採っていません。3年分とも同じ図で同一の路線区間を追い、2024年285,000円・2025年300,000円・2026年320,000円と確認しました。

北小岩6丁目は53001・53002・53003・53004・53006の5面にまたがるため、街区まで絞ってから図を確定しました。掲載HTMLに入っている物件座標(北緯35.7452858・東経139.8843891)に対し、国土地理院のアドレスAPIで北小岩6丁目の街区代表点を1番から50番まで取得したところ、最も近いのが24番(約31メートル)、次いで23番(約52メートル)でした。図53003の該当位置に街区(23)(24)が実際に描かれていることも目視で確認しています。感度は隣の330,000円で87.1パーセント、この一帯で最も低い300,000円で81.8パーセント、80パーセントを割るのは285,000円まで下げた場合です。

2017年4月築なので築9年です。木造の法定耐用年数22年に対し残存13年として、再調達単価220,000円 × 延床109.71平方メートル × 13 ÷ 22 = 1,426万円を建物の積算としています。積算価格4,259万円のうち建物が33.5パーセントを占め、土地だけの積算割合は56.8パーセントです。当サイトは土地と建物を合わせた積算割合で判定しているため、この配分自体は除外の事由になりません。なお建物名にリブリ・LivLiを含まないことを掲載で確認しています。

シェアハウスなので東京都建築安全条例第5条(長屋の主要な出入口と道路との関係等)の適用を確認しました。同条は住戸10戸以上または延床300平方メートル以上の長屋で敷地内通路を3メートル以上と定めていますが、この物件は居室6室・延床109.71平方メートルで、いずれの要件にも届きません。過去に同条の既存不適格で見送った物件があるため、シェアハウスと長屋については毎回この確認を入れています。

掲載写真は間取図と外観の2枚だけです。外観1枚を高解像度で取得し、前面道路である東側の接道部と北側の隣地境界を拡大して見ました。前面道路はアスファルト舗装で、敷地内のコンクリート土間が道路面から段差なく連続しています。玄関前に蹴上げ15センチから20センチの踏み台が1段あるだけで、階段接道に当たる高低差はありません。道路境界の植栽際に高さ10センチから15センチの縁石状の立ち上がりがありますが土留めとして機能しておらず、土留め高は0.2メートル未満です。北側の隣地境界は隣家の波板建具と物置が建つのみで、室外機が地面に直置きされている高さから地盤が同レベルと確認できます。

西側と南側は写真に写っていないため、国土地理院の標高データ(1メートルメッシュのレーザ測量)で裏を取りました。物件座標を中心に半径約50メートルの5点を実測したところ標高1.6メートルから2.0メートルで、最大の較差は0.4メートルでした。1メートル級の段差が存在しえない低地の平坦地です。擁壁・接道の段差・階段接道・法面のいずれにも当たりません。掲載のポイント欄にも「整形地」とあり、旗竿地の徴候もありません。