【积算85.4%】东京都江户川区・京成小岩站步行5分钟的独栋住宅

我们在令和8年分路线价图（图号53003）上实测了北小岩6丁目的区画道路。围绕街区24番的道路中，东侧南北道路为320C，街区23番与24番之间的东西道路为320C，街区22番与23番之间为330C，此处区画道路的最多出现值为320C。町内另有商店街沿线370C至510C的带（圆圈标记＝普通商业与兼用住宅地区），性质与住宅区的区画道路不同，故未采用。在同一幅图上沿同一路段回溯三年，为2024年285,000日元、2025年300,000日元、2026年320,000日元。

北小岩6丁目横跨53001、53002、53003、53004、53006五幅图，因此我们先锁定街区再确定图号。以刊登HTML中的物件座标（北纬35.7452858、东经139.8843891）为准，用国土地理院地址API取得北小岩6丁目1番至50番的街区基准点，最近者为24番（约31米），其次为23番（约52米）。并以目视确认图53003的相应位置确实绘有街区(23)(24)。敏感度方面，采用相邻的330,000日元为87.1%，采用此处最低的300,000日元为81.8%，降至285,000日元才会低于80%。

2017年4月竣工，房龄9年。木造法定耐用年数22年，剩余13年，故建筑积算为重置单价220,000日元×建筑面积109.71平方米×13÷22＝1,426万日元。积算价格4,259万日元中建筑占33.5%，仅土地的积算比率为56.8%。本网站以土地与建筑合计的积算比率判定，故该构成本身不构成排除事由。另已在刊登中确认建筑名称不含Libli／LivLi。

由于本物件为合租住宅，我们确认了东京都建筑安全条例第5条（长屋主要出入口与道路的关系等）的适用情况。该条规定住户10户以上或总楼板面积300平方米以上的长屋须设置3米以上的基地内通路，而本物件为居室6室、总楼板面积109.71平方米，两项门槛均未达到。过去曾有物件因该条既存不适格而未予采用，故对合租住宅与长屋每次都会进行此项确认。

刊登照片仅有间取图与外观2张。我们以高分辨率取得外观1张，并放大查看东侧临路部位与北侧邻地边界。临路为沥青铺装，用地内的混凝土地坪与道路面无高差地相连。玄关前仅有一级踏步（踢面15至20厘米），不构成台阶临路。道路边界的绿植旁有高10至15厘米的路缘状凸起，但并未发挥挡土作用，挡土高不足0.2米。北侧邻地边界仅有邻家的波板门窗与储物间，由室外机直接置于地面的高度可确认两侧地盘同高。

西侧与南侧未拍入照片，因此以国土地理院的标高数据（1米网格激光测量）加以佐证。以物件座标为中心半径约50米取5点实测，标高介于1.6至2.0米，最大较差0.4米，属于不可能存在1米级高差的低地平坦地。挡土墙、临路高差、台阶临路与法面均不适用。刊登要点栏亦记载「规整用地」，并无旗杆地的迹象。