【積算87.2%】東京都町田市・鶴川駅 徒歩20分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都町田市能ヶ谷 |
| 最寄駅 | 小田急小田原線 鶴川駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 87.2%積算 87.2% |
| 価格 | 4,500万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 6.05% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1987年6月築(築39年) |
| 土地面積 | 320.79㎡ |
| 建物面積 | 175.55㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 4,500万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,925万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 3,925万円 |
| 物件価格 | 4,500万円 |
| 積算割合 | 87.2% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 175.55㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1987年6月築(築39年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +3.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 130,000 | — |
| 2025年 | 130,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 135,000 | +3.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と国土地理院の標高・住所データに当たって数値の根拠を確認しています。この物件は掲載元に写真が1枚も無いため、何を確認できていないかを先にお伝えし、標高の実測で補える範囲までを記しました。
確認できていないこと
- 現地写真が1枚も無いため、擁壁の有無を判定できていません。標高データの実測では南から北へ約40メートルで約7メートル上がる斜面地で、接道は北側です。北側道路との境界に擁壁があるかどうか、あるとして土留めの高さが1メートル以上かどうかは、現地または売主資料でご確認ください。
- 同じ理由で、前面道路と敷地の高低差、および階段で上がる接道かどうかも未確認です。敷地内の通路に段差がある場合、アパートの入居者の動線にも関わります。
- 間口2.5メートルの路地状(旗竿)敷地と判断しましたが、竿の実寸が掲載にありません。控除した30平方メートルは推定値です。竿の長さが20メートルを超えると東京都建築安全条例第10条の3で必要な幅が3メートル以上になるため、再建築の可否と規模は区画図・実測図でご確認ください。
- 写真が無いため連棟(テラスハウス)でないことも確認できていません。一棟アパートとして掲載されており6戸という戸数から独立棟と考えていますが、隣接建物との構造的な分離は未確認です。
- 建物の外観・共用部・住戸内部の状態がいずれも未確認です。築39年の木造で、間取りや住戸ごとの専有面積、建築確認番号も掲載にありません。賃貸中のオーナーチェンジのため、戸別の賃料・契約期間・入居状況も掲載からは分かりません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
小田急小田原線の鶴川駅から徒歩20分、東京都町田市能ヶ谷に建つ一棟売アパートです。木造2階建・総戸数6戸で、1987年6月築の築39年。価格は4,500万円、掲載の表面利回りは6.05パーセント、満室時の年間収入は272.4万円(月22.7万円)と記載されています。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、駐車場が1台分付きます。
はじめに、この記事でいちばんお伝えしたい点を書きます。この物件は現地写真が1枚も確認できていません。掲載元である楽待のページには物件画像のデータが元から存在せず、同一物件が載っている健美家(掲載番号47066318bf・所在地と面積と利回りが一致)も写真0枚でした。athomeは認証画面が返り照合できていません。そのため擁壁の有無、前面道路との段差、階段で上がる接道かどうか、連棟かどうかは、いずれも未判定のまま記事にしています。積算割合が87.2パーセントと基準を満たすため掲載していますが、現地と写真の確認を前提にお読みください。
写真の代わりとして、国土地理院の1メートルレーザ測量による標高データを実測しました。掲載座標(北緯35.5871・東経139.4835)を中心に10メートル格子5×5で読むと、南端が42.5から44.4メートル、中央が49.9メートル、北端が46.1から51.0メートルで、南から北へ約40メートルの区間で約7メートル上がる斜面地でした。隣り合う10メートルの間で3から4メートルの段差が出る地点も複数あります(中央北側で50.3メートルから46.1メートルへ10メートルで4.2メートル低下、西側で43.3メートルから46.2メートルへ10メートルで2.9メートル上昇)。接道は北側なので、北側道路との間に1メートル以上の高低差や擁壁がある可能性は低くないと見ています。ただし掲載座標は番地非公開の物件のものなので誤差がありえますし、標高データは写真の代わりに合否を決める根拠にはしていません。
面積の扱いを説明します。掲載の土地面積は320.79平方メートル(公簿)ですが、健美家の接道状況欄が「一方 公道 北側 接道2.5メートル 幅員5.5メートル」となっています。320平方メートルを超える敷地に対して道路に接する幅が2.5メートルというのは路地状(旗竿)敷地を示すため、竿部分の目安として幅2.5メートル×奥行12メートルの30平方メートルを控除し、有効宅地290.79平方メートルで積算しました。竿の実寸は掲載にないため、この30平方メートルは推定値です。控除しない320.79平方メートルなら積算96.2パーセント、東京都建築安全条例第10条の3で幅2.5メートルの路地状部分に許される長さの上限20メートル分(50平方メートル)を控除しても81.2パーセントで、どちらでも80パーセントは下回りません。なお楽待側の接道欄は「公道 北5.50メートル」と幅員だけで間口の記載がなく、保守的な健美家の表記を採りました。
路線価は令和8年分で1平方メートルあたり135,000円を採りました。掲載は町名までで丁目が非公開のため、まず位置を絞り込んでいます。楽待の座標と国土地理院アドレスAPIで取った各丁目の代表点を比べると、能ヶ谷4丁目まで約207メートル、6丁目まで約280メートル、2丁目まで約393メートル、3丁目まで約650メートルで、4丁目が最有力(次点が6丁目)でした。そのうえで能ヶ谷4丁目の区画道路を路線価図から悉皆に拾うと135,000円が最多で、6丁目でも最頻値は135,000円と同じです。鶴川駅前の商業地の帯と、主要地方道世田谷町田線沿いの幹線の帯は性格が違うため集計から外しました。感度としては、隣接する130,000円の帯なら84.0パーセント、140,000円なら93.9パーセントです。ただし4丁目の中で最も低い120,000円の帯(行き止まりの区画1本のみ)に接していた場合は77.5パーセントとなり80パーセントを割りますので、この1本に面する可能性は残ります。3年推移は2024年130,000円、2025年130,000円、2026年135,000円です。
建物と法規の条件です。木造の法定耐用年数は22年で、1987年6月築のこの建物は築39年なので、建物の積算価格は0円として計算しています。つまりこの評価額は土地値がそのまま出ている形です。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率40パーセント・容積率80パーセント、延床175.55平方メートルの2階建てなので建築面積はおよそ88平方メートル、建ぺい率にして約27パーセントと範囲内に収まっています。再建築する場合は、間口2.5メートルの路地状部分について東京都建築安全条例第10条の3(路地状部分の長さが20メートル以下なら幅2メートル以上、20メートルを超えるなら3メートル以上、3階建てまたは延床200平方メートル超は不可)の確認が要ります。掲載上は再建築不可・がけ条例・擁壁・高低差・傾斜・借地の記載はいずれもありませんが、これは写真で裏を取れていない点にご注意ください。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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