【积算87.2%】东京都町田市・鹤川站步行20分钟的整栋公寓

未能确认任何一张现场照片。刊登方乐待的页面原本就没有物业图片数据（该公司其他物业会包含图片的JSON数组），也没有照片一览区块。同一物业亦刊登于健美家（编号47066318bf），我们确认了所在地、土地320.79平方米、建筑175.55平方米、收益率6.05%均一致，但该处同样是0张照片。athome返回约8KB的认证页面无法取得，SUUMO等其他网站也未能找到同一物业的刊登。因此挡土墙、接道高低差、台阶接道、连栋的有无均未判定。作为刊登本身原本就没有照片的情形，我们以积算比例大幅超过80%为由予以刊登。

刊登的土地面积为320.79平方米（登记簿）。健美家的接道状况栏为「一方 公道 北侧 接道2.5米 宽度5.5米」，超过320平方米的用地临路宽度仅2.5米，显示为旗杆形（路地状）用地，因此按杆部估算值宽2.5米×深12米即30平方米予以扣除，以有效宅地290.79平方米进行积算。杆部实际尺寸未在刊登中记载，也未附区划图或实测图，故为推估值。就敏感度而言，不予扣除的320.79平方米为96.2%；按东京都建筑安全条例第10条之3对宽2.5米路地状部分允许的长度上限20米（50平方米）全额扣除后的270.79平方米，也有81.2%，两者均不低于80%。乐待方面的接道栏仅记载「公道 北5.50米」的宽度而无临路面宽，故采用更保守的健美家表述。无私道负担面积的记载。

以令和8年度的路线价图（图号60055）为基准。由于刊登仅至町名而未公开丁目，我们比较了乐待的坐标（北纬35.58709870、东经139.48347040）与国土地理院地址API取得的各丁目代表点的距离：至能ヶ谷4丁目约207米、6丁目约280米、2丁目约393米、3丁目约650米，判断4丁目可能性最大。代表值按町丁内区划道路的众数选取：图60055的能ヶ谷4丁目以135,000日元最多（135,000日元多条、130,000日元2条、120,000日元1条、140,000日元与145,000日元各1条），图60054一侧的4丁目部分为135,000日元、140,000日元、130,000日元，作为次选的6丁目众数同样是135,000日元。因此无论位于4丁目还是6丁目，代表值都不变。鹤川站前的商业价格带（20万至52万日元级并带符号）、主要地方道世田谷町田线沿线的干线（15万至19万日元）以及跨越丁目边界的价格带均已从统计中剔除。三年推移为2024年130,000日元、2025年130,000日元、2026年135,000日元，均在同一图号60055上逐条比对同一路线。借地权比例符号为D，不属于E以下。

接道为一方、公道、北侧，临路面宽2.5米、道路宽度5.5米。重建时需确认东京都建筑安全条例第10条之3的适用（路地状部分长度20米以下需宽2米以上，超过20米需3米以上，三层建筑或建筑总面积超过200平方米则不可）。都市计划为市街化区域，用途地区为第一类低层住宅专用地区，建蔽率40%、容积率200%不适用，为容积率80%。建筑总面积175.55平方米的两层建筑，建筑面积约88平方米、建蔽率约27%，在限制范围内。土地权利形态为所有权，地目为宅地，无私道负担面积的记载。刊登上没有再建筑不可、崖条例、挡土墙、高低差、倾斜、借地、市街化调整区域的记载，但因无照片而未能印证。

木结构两层，共6户，附带1个停车位，建于1987年6月，房龄39年。木结构的法定耐用年数为22年，已超过耐用年数，故建筑积算价格按0日元计算，本次评估反映的是土地价值。户型、各户专有面积、建筑确认编号均未在刊登中记载。无建筑名称记载，不属于我们排除的LivLi（リブリ）品牌。共用部分费用记载为电费每月约1,000日元、水费每月约5,000日元。

作为照片的替代，我们实测了国土地理院1米激光测量的标高数据。以刊登坐标为中心按10米网格5×5读取，南端42.5至44.4米、中央49.9米、北端46.1至51.0米，是南北约40米上升约7米的坡地。相邻10米之间出现3至4米高低差的地点也有多处。考虑到接道在北侧，我们认为与北侧道路之间存在1米以上高低差或挡土墙的可能性不低。但刊登坐标属于未公开地番的物业，可能存在误差，我们也未将标高实测用作代替照片决定合格与否的依据。信息登录日与更新日均为2026年9月11日，下次更新预定日为2026年12月10日。经办为GM住販株式会社（东京都知事(4)第93012号）。