【積算114.7%】千葉県柏市・柏駅 徒歩17分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県柏市豊四季 |
| 最寄駅 | JR常磐線 柏駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩17分 |
| 積算割合 | 114.7%積算 114.7% |
| 価格 | 698万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 8.59% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1977年12月築(築48年) |
| 土地面積 | 72.81㎡ |
| 建物面積 | 66.24㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 698万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 800万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 800万円 |
| 物件価格 | 698万円 |
| 積算割合 | 114.7% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 66.24㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1977年12月築(築48年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +14.6%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 96,000 | — |
| 2025年 | 105,000 | +9.4% |
| 2026年 | 110,000 | +4.8% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と国土地理院の住所データに当たって数値の根拠を確認しています。この物件は掲載元に写真が1枚も無いため、何を確認できていないかを先にお伝えし、とくに連棟の可能性という残る懸念を明示しました。
確認できていないこと
- 土地72.81平方メートルの狭小な敷地に1977年築が重なるため、連棟(テラスハウス)である可能性を否定できていません。掲載に連棟の記載はありませんが、写真が1枚も無いため隣接建物との構造的な分離を確認できていません。現地または登記でご確認ください。
- 同じ理由で擁壁の有無も未確認です。掲載テキストに擁壁・高低差・傾斜・がけ条例の記載はありませんが、記載が無いことと現地に無いことは別です。
- 前面道路と敷地の段差、および階段で上がる接道かどうかも未確認です。接道は公道の北西側7.50メートルと幅員が広く、掲載上はセットバックの記載もありません。
- 建物の外観・内部の状態が未確認です。築48年の木造3DKで、賃貸中のため内覧の可否も掲載からは分かりません。修繕履歴・設備の更新状況の記載もありません。
- 定期借家契約3年という形式と、特約の「賃貸期間中の貸主の修復義務はなし」「賃貸解約時の借主の原状回復責任はなし」という内容は、賃料収入の継続性と退去時の負担に直結します。再契約の条件と現在の残存期間を契約書でご確認ください。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR常磐線(各駅停車)の柏駅から徒歩17分、東武野田線の新柏駅から徒歩15分という二駅利用の位置にある、千葉県柏市豊四季687-11の戸建賃貸です。木造2階建3DK、土地72.81平方メートル、建物66.24平方メートル、1977年12月築の築48年。価格は698万円、掲載の表面利回りは8.59パーセント、想定年間収入は60万円(月額賃料5万円)です。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、定期借家契約3年が期間満了時に再契約されて継続しています。
はじめにお伝えしたい点があります。この物件は現地写真が1枚も確認できていません。掲載元である楽待のページには物件写真のギャラリー要素そのものが存在せず、遅延読込のURLも含めて画像データがありません。取得に失敗したのではなく、元から掲載されていない状態です。他サイトも当たりましたが、SUUMOの柏市豊四季の中古一戸建て一覧には価格698万円・土地72.81平方メートル・建物66.24平方メートル・昭和52年築のいずれとも一致する掲載がなく(賃貸中のオーナーチェンジなので中古戸建のカテゴリには載りにくい性格の物件です)、健美家でも収益物件検索とキーワード検索の両方で該当を見つけられず、athomeは認証画面が返って照合できませんでした。そのため擁壁の有無、前面道路との1メートル以上の段差、階段で上がる接道かどうか、法面や傾斜地かどうかは、いずれも未確認のままです。
とくに残る懸念が1つあります。土地72.81平方メートルという狭小な敷地に1977年築という条件が重なるため、連棟(テラスハウス)である可能性を否定できていません。当サイトでは以前、さいたま市大宮区大原7丁目の物件について掲載写真から連棟でないと判断したにもかかわらず、最終的にテラスハウスであることが分かって掲載を取りやめた例があります。写真すら無い本件は、その事例より判断の材料が少ない状態です。購入を検討される場合は、隣接建物との構造的な分離を現地または登記でご確認ください。
面積の扱いは単純です。私道負担面積の欄は掲載上ブランクで、セットバック・道路負担・傾斜部分の記載もありません。そのため控除は行わず、掲載の土地面積72.81平方メートル(公簿)をそのまま有効宅地面積として積算しています。接道は公道の北西側7.50メートルで、区画道路としては幅員が広い部類です。
路線価は令和8年分で1平方メートルあたり110,000円を採りました。掲載住所が地番まで公開されているため、国土地理院アドレスAPIで豊四季687番地の座標(北緯35.845966・東経139.96402)を取得し、楽待の掲載座標(北緯35.84468420・東経139.96426440)とおよそ140メートルしか離れていないことを確認しています。柏市豊四季は令和8年分で23面の路線価図にまたがるため、同一図に写る東武野田線を較正線に使って物件が載る図(14127)を特定しました。その図の東側で豊四季の区画道路を悉皆に拾うと110,000円が4区間で最も多く、105,000円が1区間、125,000円が1区間、140,000円が1区間です。水戸街道側の170,000円と県道相当の150,000円は幹線として除いています。積算が80パーセントに届くのに必要な路線価は76,693円ですので、周辺で観測された最低の105,000円を採っても109.5パーセント、過去に豊四季の別地点で記録していた96,000円を採っても96.0パーセントとなり、図の特定に誤差があっても結論は変わりません。3年推移は2024年96,000円、2025年105,000円、2026年110,000円で、2年で14.6パーセント上がっています。
建物と契約条件です。木造の法定耐用年数は22年で、1977年12月築のこの建物は築48年なので建物の積算価格は0円として計算しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建ぺい率60パーセント・容積率200パーセントです。契約面では特約に「賃貸期間中の貸主の修復義務はなし(借主責任)」「賃貸解約時の借主の原状回復責任はなし」とあり、保有している間の修繕負担が軽い代わりに、退去時の原状回復も期待できない内容になっています。定期借家契約3年という形式とあわせて、賃料収入の継続性は契約書でご確認ください。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。