【積算100.3%】東京都八王子市・八王子みなみ野駅 徒歩20分の戸建
物件概要
| 所在地 | 東京都八王子市片倉町1357-187 |
| 最寄駅 | JR横浜線 八王子みなみ野駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩20分 |
| 積算割合 | 100.3%積算 100.3% |
| 価格 | 1,280万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 想定利回り | 8.9% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1983年3月築(築43年) |
| 土地面積 | 131.05㎡ |
| 建物面積 | 89.84㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 1,280万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,284万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 1,284万円 |
| 物件価格 | 1,280万円 |
| 積算割合 | 100.3% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥98,000/㎡ × 土地面積 131.05㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 89.84㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1983年3月築(築43年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +7.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 91,000 | — |
| 2025年 | 95,000 | +4.4% |
| 2026年 | 98,000 | +3.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と掲載写真の原寸、国土地理院の標高データに当たって数値の根拠を確認しています。地番が公開されている物件なので、空中写真で敷地の位置まで特定しました。
確認できていないこと
- 注意事項の「駐車場:44.80平方メートル(2分の1)」が売買対象に含まれるのか、別筆の共有持分なのかは掲載から確定できません。取扱会社(売主)への確認が必要です。
- 建物は全室フルリノベーション前提の状態で、賃貸に出すまでの改修費と期間は掲載にありません。想定年間収入114万円は改修後の想定と考えられます。
- 写真で確認できたのは西側(正面)と南側(角地側)の境界で、北側・東側の隣地境界は標高データ(高低差0.1〜0.3メートル)で補いました。現地でご確認ください。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
JR横浜線の八王子みなみ野駅から徒歩20分、東京都八王子市片倉町(片倉台の分譲地内・地番1357-187)に建つ木造2階建の戸建です。1983年3月築の築43年、延床89.84平方メートル・4K、土地131.05平方メートル(公簿)で、価格は1,280万円。角地で、西側5メートル・南側5メートルの公道に接しています。楽待では戸建賃貸として掲載され、想定年間収入114万円(月9.5万円)・表面利回り8.9パーセントとありますが、現況は空き家で、売主コメントに「水回りから床・壁までフルリノベーション必須」の現状渡しと明記されています。
積算評価は100.3パーセントです。木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算価格は0円で、土地だけで価格に届いています。路線価は接道する西側のループ道路の帯98,000円を採り、131.05平方メートルで約1,284万円。片倉台の分譲地内の区画道路で最も多い帯は100,000円で、そちらを採ると102.3パーセントになります。どちらの帯でも80パーセントを上回り、結論は動きません。3年推移は2024年91,000円、2025年95,000円、2026年98,000円と毎年上がっています。
写真は楽待の10枚のうち外観2枚(正面と角地側)を原寸で確認しました。門扉前はレンガ2〜3段(約20〜30センチ)で前面道路とほぼ同じ高さ、南側道路との境界は低いブロック縁石と生垣で道路と同レベルです。前面道路が北側へ下り勾配になっているため、敷地の北端では石積みの基礎と白壁が土留めになっていますが、高さは0.5〜0.8メートルと見積もり、除外の目安である1メートルには達しません。国土地理院の1メートルレーザ標高データでも、西側道路と敷地の高低差は最大0.6メートル、北隣地・東隣地とは0.1〜0.3メートル差でした。道路の向かい側には比高6〜7メートルの丘陵斜面がありますが、道路を挟んだ対岸で敷地の境界ではありません。階段接道・旗竿地・連棟には当たりません。
注意点は3つあります。第一に、掲載の注意事項に「駐車場:44.80平方メートル(2分の1)」とあり、共有持分2分の1の駐車場区画が別筆で付くとみられます。土地面積131.05平方メートルにはこの持分を含めていません(仮に含まれるとすると延床89.84平方メートルの容積率が指定の80パーセントを超えるため、本体敷地のみと判断しています)。第二に、建物は全室フルリノベーション前提の傷みで、賃貸に出すには相応の改修費がかかります。第三に、片倉台は丘陵地の分譲地で、敷地の西側道路の対岸は倍率地域の林地です。用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率40パーセント・容積率80パーセント)、土地の権利は所有権、私道負担の記載はありません。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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