【積算92.9%】千葉県鎌ケ谷市・鎌ヶ谷大仏駅 徒歩13分の戸建

京成松戸線の鎌ヶ谷大仏駅から徒歩13分、千葉県鎌ケ谷市東鎌ケ谷3丁目に建つ木造2階建の中古戸建です。1988年1月築の築38年、延床103.09平方メートル・4LDK(屋根裏収納・吹抜あり)、土地220.58平方メートル(公簿)で、価格は1,780万円。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50パーセント・容積率100パーセント)の平坦な整形地で、南側の幅員4.0メートルの道路に接し、私道負担はありません。土地権利は所有権、現況は空家で引渡は相談、東急リバブル船橋センターの専属専任媒介です。

積算評価は92.9パーセントです。木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算価格は0円で、土地だけで価格の9割強に達しています。路線価は東鎌ケ谷3丁目の区画道路で最も多い帯の75,000円を採り、220.58平方メートルで約1,654万円。接道する4メートル道路自体には路線価が振られておらず、最寄りの北側の路線は76,000円(採ると94.2パーセント)、丁目内で最も低い区画道路の69,000円でも85.5パーセントと、どの帯でも80パーセントを上回ります。3年推移は2024年65,000円、2025年68,000円、2026年75,000円で、直近1年で10パーセント強の上昇です。

写真は掲載の外観2枚と玄関2枚を確認しました。前面道路と敷地は同じ高さで、門扉は道路面に直付けされ、門の内側の通路も道路面と同レベルです。道路沿いの白いブロック塀は高さ約1.2メートルありますが塀の内外に地盤差はなく、土留めではありません。東西の隣地との境界も同レベルの塀・フェンスで、擁壁・段差・階段接道・旗竿地のいずれにも当たりません。国土地理院の5メートル標高データでも敷地周辺は北へ向かって40メートルで約2メートル下がる緩やかな平坦地で、段差はありません。

注意点は3つあります。第一に、南側4メートル道路は掲載元・仲介会社の自社サイトのいずれにも公道・私道の別が書かれておらず、路線価図や地理院地図にも描かれない区画内の道路です。位置指定道路などの可能性があるため、道路種別と再建築の可否は仲介会社への確認をおすすめします。第二に、アットホームの情報公開日は2026年4月18日で約5か月掲載が続いており、仲介会社サイトの写真データは2025年11月のものです。10か月前後売れ残っている可能性があり、価格改定の有無は掲載から分かりません。第三に、築38年の建物の状態は写真だけでは判断できず、設備欄には追焚機能・温水洗浄便座・システムキッチンなどの記載がありますが、改修の要否は現地でご確認ください。