【積算104.2%】埼玉県川口市・東川口駅 徒歩13分の戸建

JR武蔵野線の東川口駅から徒歩13分(埼玉高速鉄道 東川口駅からは14分)、埼玉県川口市戸塚東2丁目に建つ木造2階建の中古戸建です。2012年9月築の築14年、延床97.71平方メートル・4LDK、土地107.58平方メートル(公簿)で、価格は2,970万円。南西側の幅員4.0メートルの公道に7.8メートル接する角地で、私道負担はなく、道路の向かいは公園です。第一種中高層住居専用地域(建ぺい率60パーセント・容積率160パーセント)の平坦地で、土地権利は所有権、現況は空家、駐車スペースは2台分あります。東急リバブル浦和センターの専任媒介です。

積算評価は104.2パーセントです。建物は木造の法定耐用年数22年に対して築14年なので残存8年分が残り、再調達価格22万円・延床97.71平方メートルから約782万円。土地は戸塚東2丁目の区画道路で最も多い帯の215,000円を採り、107.58平方メートルで約2,313万円。合わせて約3,095万円で価格を上回ります。接道する公園沿いの路線は225,000円で、こちらを採ると107.8パーセント、丁目内で最も低い区画道路の200,000円でも98.8パーセントと、どの帯でも80パーセントを大きく上回ります。3年推移は2024年195,000円、2025年205,000円、2026年215,000円で、2年で約10パーセントの上昇です。

写真は掲載の外観・南西側前面道路・2階からの眺望(対岸の公園)の3枚を確認しました。敷地は前面道路と同じ高さで、駐車スペースが道路から段差なく続き、玄関前・勝手口前にも段差はありません。隣地との境界はメッシュフェンスと2〜3段のブロック(40〜60センチ)で、両側の地盤が同じ高さのため土留めではありません。擁壁・段差・階段接道・旗竿地のいずれにも当たらず、独立した2階建で連棟でもありません。

注意点は2つあります。第一に、戸塚東2丁目は4枚の路線価図にまたがり、区画道路の帯が200,000円から245,000円まで分かれています。最も多い帯は215,000円(7区間)と230,000円(6区間)が僅差で、当サイトの同じ丁目の別記事(P0388)では230,000円を使っています。どちらを採っても結論は変わりませんが、代表値の選び方に幅があることはご承知ください。第二に、掲載に周辺施設の記載がないため、下記の店舗はOpenStreetMap上の位置と物件座標からの直線距離で示しています。