【積算93.7%】埼玉県坂戸市・北坂戸駅 徒歩8分の戸建

東武東上線の北坂戸駅から徒歩8分、埼玉県坂戸市大字片柳に建つ木造2階建の中古戸建です。1976年6月築の築50年、延床49.68平方メートル・3DK(全居室6帖以上)、土地67.73平方メートル(公簿)で、価格は600万円。西側の幅員4.5メートルの公道と南側の幅員4.0メートルの私道に接する角地で、私道負担はありません。第一種低層住居専用地域(建ぺい率50パーセント・容積率80パーセント)、土地権利は所有権、現況は空家で即時引渡が可能です。2019年1月に内装全面・キッチン・浴室・トイレ・床・洗面所・給湯器のリフォームが行われています。センチュリー21ハウスウェルの専任媒介です。

積算評価は93.7パーセントです。木造の法定耐用年数22年を超えているため建物の積算価格は0円で、土地だけで判定しています。北坂戸駅徒歩8分圏の大字片柳は片柳土地区画整理事業の施行区域(個別評価)にあたり、路線価図に路線価が付いていません。そこで施行区域に接する帯のうち駅寄りで最も低い83,000円を代表値とし、67.73平方メートルで約562万円。隣接帯で高い88,000円なら99.3パーセント、施行区域南側の79,000円なら89.2パーセント、最も低い74,000円を当てても83.5パーセントで、80パーセントを下回りません。この帯は2024年から2026年まで3年とも83,000円で変わっていません。

写真は掲載の外観と前面道路を確認しました。敷地は前面道路と同じ高さで、門扉から玄関へ段差はありません。道路側は高さ約1.2メートルのブロック塀と門扉ですが、塀の両側の地盤が同じ高さのため土留めではありません。前面道路の両側とも平坦で、隣家は低いブロックとメッシュフェンスです。擁壁・段差・階段接道・旗竿地のいずれにも当たらず、独立した2階建で連棟でもありません。

注意点は3つあります。第一に、地番が非公開で敷地の位置を特定できず、路線価は区画整理区域に隣接する帯からの試算です。第二に、南側の私道について持分の有無や通行・掘削の承諾は掲載に記載がありません。敷地は西側の公道に直接接しているため再建築の要件には影響しないと考えられますが、仲介会社への確認をおすすめします。第三に、排水は浄化槽、ガスはプロパンで、駐車場はありません。築50年の建物は2019年に内装を改修済みとありますが、外壁・屋根・構造の状態は写真だけでは判断できません。