【积算93.7%】埼玉县坂户市・北坂户站步行8分钟的独栋住宅

位于埼玉县坂户市大字片柳、东武东上线北坂户站步行8分钟的木造2层二手独栋住宅。1976年6月建成、房龄50年,建筑面积49.68平方米、3DK(各居室6叠以上),土地67.73平方米(登记),售价600万日元。为西侧临4.5米宽公道、南侧临4.0米宽私道的转角地,无私道负担。第一种低层住居专用地域(建蔽率50%・容积率80%),土地权利为所有权,目前空置、可即时交付。2019年1月对内装、厨房、浴室、卫生间、地板、洗面台、热水器进行了翻新。由Century 21 Housewell专任中介。

积算评估为93.7%。木造已超过法定耐用年数22年,建筑积算价格为0日元,仅以土地判断。北坂户站步行8分钟范围内的大字片柳属片柳土地区划整理事业施行区域(个别评价),路线价图上未设路线价。因此采用与施行区域相邻的带中靠车站一侧最低的83,000日元作为代表值,67.73平方米约562万日元。相邻带中较高的88,000日元为99.3%,施行区域南侧的79,000日元为89.2%,即使按最低的74,000日元也有83.5%,不低于80%。该带2024〜2026年三年均为83,000日元。

我们查看了刊登的外观与前面道路照片。宅地与前面道路同高,从门扉到玄关无高差。临路侧为高约1.2米的砌块围墙与门扉,但墙两侧地面同高,并非挡土墙。前面道路两侧均平坦,邻居为低矮砌块与金属网栅栏。不属于挡土墙、高差、台阶接道、旗杆地,为独立2层建筑,非连栋。

需注意三点。第一,地番未公开,无法确定宅地位置,路线价为根据与区划整理区域相邻的带的试算。第二,南侧私道的份额有无及通行・挖掘的承诺在刊登中无记载。因宅地直接临西侧公道,应不影响重建条件,但建议向中介确认。第三,排水为净化槽,燃气为液化气,无停车场。房龄50年的建筑虽注明2019年翻新内装,但外墙、屋顶、结构状况仅凭照片无法判断。